空屋实验室刊载文章 | Roopt（Makigumi）
运营Roopt的Makigumi公司，随时调查空屋活化案例等，并以专栏形式发布。
在房地产评估中，首先需要理解的是日本乃至地方的人口动态，以及后疫情时代生活方式等变化，我们将对此进行探讨。
乃维: 大家好，我是本频道的司仪乃维。在这段视频中，我们将向盖亚克斯（Gaiax）代表执行社长上田先生请教关于现代老旧独立住宅投资评估的问题。
上田: 请多关照。
乃维: 从这次开始，我们将分几次，就当前社会形势，为构建未来模型，分为四个主题进行探讨。第一个是生活方式和人口动态，第二个是工作度假和远程办公，第三个是共享经济，第四个是技术进步。这次我们将从生活方式和人口动态方面进行探讨。
上田: 关于现代如何评估房地产，特别是老旧独立住宅，说实话，与10年前、20年前，甚至3、40年前相比，生活方式确实发生了变化。简单来说，金融机构的贷款态度并没有太大改变，这是现实。我想简单谈谈生活方式是如何变化的，这其实是理所当然的事情。
首先，在生活方式之前，人口本身就在减少，在此基础上，考虑到是哪些人在生活，实际上活跃的年龄层正在不断减少。
这是厚生劳动省网站上的一篇稍旧的文章，是关于2015年以后劳动年龄人口的预测。这部分劳动年龄人口今后将持续减少。
这是竹田市。我曾经去大分玩的时候路过这个小镇。这是一个很普通的乡村小镇，2020年时，15岁到64岁的人口是8675人。在人口本身减少的基础上，这个构成比也进一步减少，双重影响下，仅仅25年后，15岁到64岁的人口将几乎减半，这就是地方的现实吧。
人口减少对于房产的利用来说是非常不利的，这是理所当然的。如果没人居住，即使是崭新的房产，也没有人使用，最终无法产生收益，也无法评估抵押品。所以，人口动态虽然大家都在关注，但今后仍需持续关注。
因此，我们必须考虑人口会聚集到哪里，但这一点我们暂且搁置。在有这些人的情况下，我想谈谈他们是怎样的生活方式。首先，过去人们结婚后，三四口人组成家庭生活，也就是所谓的“核心家庭”。但遗憾的是，现在离婚已成为社会常态。今天已经是常态了，再过10年、20年，会变得更加普遍。看看欧洲，有承认同性婚姻的案例，也有不承认的案例，但无论如何，很多人并不是通过缔结伴侣关系来结婚，而是以同居的方式生活。除了有孩子的家庭和没有孩子的家庭之外，还有与前妻的孩子一起生活等各种模式的家庭出现。
结果，像过去那样，结一次婚，两个人共同经营生活40年50年，然后套用当时的房租，这样的情况今后反而会变得越来越少见吧。
如果有了家庭、孩子，孩子上小学，那么在这个地区长时间生活的可能性会更高，但随着自由度的提高，搬家的可能性也会提高。从这个意义上说，再次强调，租房比买房更好，这虽然是理所当然的事情，但今后应该会更加普及。
上田: 那么，随着这种生活方式的出现，房地产的评估会如何变化呢？我想把话题推进到这一点。乃维先生，您认为在这样的时代，金融机构的评估方式会从以往的态度转向哪些方面呢？
乃维: 是的。正如上次所说，现在似乎是根据人来评估的，但并不是说有钱就一定能借给这个人，而是要考虑到这个人的性格、对生活方式变化的追求等，我觉得需要考虑到这些方面，评估也会变成这样，听了您的话我这么想。
上田: 是的，正是如此。对人的评估，从对垃圾般的房产进行评估并借钱，必须转变为另一种形式，这是第一点。第二点是，以前大家理所当然地认为自己的房子是自己买的，但现在租房居住将越来越普遍。
如果租房住，你认为那房子是谁的？
乃维: 如果是租房住，那房子的所有者是另一个人吧？
上田: 是的。例如是谁呢？
乃维: 例如，那些拥有公寓或独立住宅并将其出租作为业务的人吗？
上田: 是的，正是如此。不是为了自己居住而贷款购买，而是为了出租给他人，或者为了他人租用而购买房地产，也就是所谓的投资者。有时，即使自己有房子，又买了另一套自己住的房子，但以前的房子作为投资性房产，或者说能产生收益的房产，出租给他人，这种模式也会越来越多。
今后，人们会以这种方式购买投资性房产，然后普通人租用这些投资性房产来生活，但这一点一直以来评估都很低。
实际上，当有一处老旧房产时，我想买它，因为我要住所以想买时支付的金额，和我虽然要住但不是买，而是作为租赁来使用时想支付的金额，程度是不同的。
买和租，简单来说，对破旧程度的容忍度是不同的。
例如，乃维先生想买自行车时，如果是新车会花100块钱买，但这种破旧自行车就不想买了。说实话太破旧了，如果是新车100块，但这种二手车即使20块钱买也可以，但也不想买，那就买吧，如果是这种感觉。另一方面，如果租一个月呢？例如，租一辆新车花10块钱，如果租一辆旧自行车一个月，你觉得多少钱合适呢？
乃维: 如果是租旧自行车，它不会成为我的私有物，只要它能让我比步行更快地到达目的地，完成它的使命，那么无论是新的还是旧的，支付的金额不会有太大差异。即使价格稍高或稍低，我也不会太在意它是新的还是旧的。
上田: 是的。人们往往会有这种情感。买卖房屋，特别是为了自己居住而买卖房屋，新房价格很高，旧房价格会急剧下降，但一旦用于出租，虽然旧房价格会下降，但不会急剧下降。从感觉上来说，如果新房是100，买卖评估是20，但租赁评估可以达到40左右，我想会有这种感觉。
问题是，投资者购买房产并将其出租，可以充分获得40的收益。但如果作为买卖，只能评估为20，所以只能借出20。这种情况是存在的。
至于是否有人会一直租下去，正如我刚才所说，这是由于生活方式的变化而出现的。越来越多的人会以家庭为单位租房，并居住10年左右。
综合以上所述，老旧房产，无论是30年还是50年的房产，目前的价值下跌幅度都太大了。完全可以给予更高的评估。但需要注意的是，在居住方面，如果厨房、卫生间、浴室等水电设备非常老旧，即使是租房，人们也可能会觉得难以接受。
那部分翻新费用，现实地说，30年到50年的水电设备翻新，大概在500万日元左右吧？500万日元应该足够了，但需要将这笔费用考虑进去。只要将这笔费用考虑进去，应该就没问题了。
实际上，看看租赁市场行情，例如，如果3LDK的租金是10万日元，那么12个月就是120万日元。120万日元再按收益率计算，怎么样？如果是20%就是5年的600万日元，如果是10%就是1200万日元。但是，翻新费用最高500万日元，大概需要300万到500万日元，减去估算的这部分费用，这个房产无疑是有价值的。
实际上，即使是那些被说“没人想买这种房子”的房产，至少也应该给予相应的评估，例如，从1200万日元中减去300万日元的翻新费用，承认其900万日元的价值，我认为今天就可以立即开始这样做。
乃维: 刚才提到，由于生活方式的变化，评估时需要考虑的因素也随之改变，那么实际评估方有什么方法来确认这些呢？
上田: 说实话，投资者如果认为有900万的价值，就会以900万的价格去购买。有时，如果全额900万购买不划算，那么即使认为有900万的价值，也可能会以500万或600万的价格去购买。但当他们把这个带到银行时，银行会说，这根本没有价值。你觉得转售时能卖到900万吗？最多也就200万吧。结果，他们一分钱也没从银行借到，只能无奈地用自己的积蓄购买，这就是现状。
乃维先生的问题是，这真的有900万的价值吗？这需要经营5到10年才能真正显现出来，但我想，现在这个社会，可能性正在变得越来越高。
乃维: 原来如此。明白了。上田先生，非常感谢您的分享。这次我们从构建未来模型的现代社会形势中，探讨了生活方式和人口动态。下次，上田先生将继续为我们讲解工作度假和远程办公。请务必观看那段视频。感谢您的收看。
上田: 谢谢。
来源: 空屋实验室
寻找您的住宿
