空屋实验室刊载文章 | Roopt（Makigumi）
运营Roopt的Makigumi公司，随时调查空屋活化案例等，并以专栏形式发布。
在房地产评估中，首先需要理解的是日本以及地方的人口动态，以及后疫情时代生活方式的变化等，我们将对此进行探讨。
乃维: 大家好，我是本频道的司仪乃维。在这段视频中，我们将就现代旧独栋住宅投资时的评估，采访盖亚克斯代表执行社长上田先生。
上田: 请多关照。
乃维: 从这次开始，我们将分几次，就未来模式的构建，围绕现代社会形势的四个主题进行探讨。第一个是生活方式和人口动态，第二个是工作度假和远程办公，第三个是共享经济，第四个是技术进步。这次我们将从这其中，探讨生活方式和人口动态。
上田: 关于如何在现代评估房地产，特别是旧独栋住宅，坦白说，与10年前、20年前，甚至30、40年前相比，生活方式确实发生了变化。简而言之，金融机构的贷款态度并没有太大变化，这是现实。我想简单谈谈生活方式是如何变化的，这其实是显而易见的事情。
首先，在生活方式之前，人口本身就在减少，在此基础上，考虑到是哪些人在生活，实际上活跃年龄层的人口正在不断减少。
这是厚生劳动省网站上的一篇稍旧的文章，是关于2015年以后生产年龄人口的预测。这部分生产年龄人口今后将持续减少。
这是竹田市。我曾经去大分玩的时候路过这个小镇。它是一个很普通的乡村小镇，在2020年，15岁到64岁的人口是8675人。在人口本身减少的基础上，这个构成比也在减少，这会带来双重影响，仅仅25年后，15岁到64岁的人口将几乎减半，这种情况已经出现了。我认为这就是地方的现实。
人口减少对于房产的利用来说是非常不利的，这是理所当然的，如果没有人，即使是崭新的房产，也没有人使用，最终无法产生收益，也无法评估抵押品，所以人口动态大家虽然都在关注，但今后也必须继续关注。
因此，我们还需要考虑人口会聚集到哪些地方，但这一点我们暂时放在后面。在有这些人的情况下，我想谈谈他们是怎样的生活方式。首先，过去是结婚后三四口人作为家庭生活，也就是所谓的“核心家庭”。但不幸的是，离婚在社会上已经司空见惯。既然今天已经司空见惯，那么再过10年、20年，就会变得更加普遍。看看欧洲，有承认同性婚姻的案例，也有不承认的案例，但无论如何，很多人并不是通过结婚来建立伴侣关系，而是以同居的方式生活。除了有孩子的家庭和没有孩子的家庭之外，还有与前妻的孩子一起生活的等等，各种各样的家庭模式正在出现。
结果，像过去那样，结一次婚，两个人共同经营生活40年50年。然后，再套用当时的租金，这样的情况今后反而会变得稀有吧。
毕竟，如果有了家庭，有了孩子，孩子上小学，那么长时间居住在那个地区的可能性就会更高，但随着自由度的提高，搬家的可能性也会增加，我认为是这样。从这个意义上说，再次强调，租房比买房更好，这虽然是理所当然的，但我想今后会更加普及。
上田: 那么，当生活方式变成这样时，对房地产的评估会如何变化呢？我想把话题推进到这里。乃维先生，在这样的时代，您认为评估方式会从以往金融机构的态度转变为哪些方面呢？
乃维: 是的。正如上次所说，现在似乎是根据人来评估的，但并不是说只要有钱就可以放心地借给这个人，还需要考虑这个人的性格、对生活方式变化的追求等等，听了您刚才的话，我觉得评估会变成这样。
上田: 是的，正是如此。对人的评估，从对一个破旧的房产进行评估并借钱，到必须转向非此形式，这是第一点。第二点是，以前大家理所当然地认为自己的房子是自己买的，但现在租房居住正变得越来越普遍。
如果您租房住，您认为那栋房子是谁的呢？
乃维: 如果是租房住，那房子的主人是另外的人吧？
上田: 是的。例如是谁呢？
乃维: 例如，那些拥有公寓或独栋住宅，并将其出租作为生意的人吗？
上田: 是的，正是如此。不是为了自己居住而贷款购买，而是为了出租给他人，或者为了他人租住而购买房地产，也就是所谓的投资者。有时，即使自己已经有了一套房子，又为了自己居住而买了另一套房子，但旧房子可能会作为投资性房产，或者说能产生收益的房产，以出租给他人，这种模式也会增加。
今后，人们会以这种方式购买投资性房产，然后普通人租住这些投资性房产，但这一点一直以来评估都很低。
实际上，当有一栋旧房产时，我想买它，因为我要住，所以想买它时支付的金额，和我虽然要住，但不是买，而是租来用时想花的金额的程度是不同的。
买和租，简单来说，对破旧程度的容忍度是不同的。
: 比如，乃维先生想买自行车的时候，如果是新车会花100块钱买，但这种破旧的自行车就不想买了。说实话太破旧了，如果是新车100块，这种二手车20块钱买也可以，但又不想买，那就买吧，如果是这种感觉的话，那么租一个月呢？比如，租一辆新车花10块钱，那么租一辆旧自行车一个月，您觉得多少钱合适呢？
乃维: 如果是租旧自行车，那它就不是自己的东西了，只要能让我在一个月内比走路更快地到达目的地，完成它的使命，无论是新的还是旧的，支付的金额不会有太大的差别。即使价格稍高或稍低，我也不会太在意是新的还是旧的。
上田: 是的，正是这种情感容易发生在人们身上。买卖建筑物，特别是为了自己居住而买卖，新东西价格很高，旧了之后价格会急剧下降，但一旦用于出租，虽然旧的会降价，但会急剧下降吗？并非如此。如果说新房是100，那么买卖的话评估是20，但出租的话评估可以达到40左右，我认为有这种感觉。
问题是，投资者购买房产并将其出租，可以充分地以40的价格出租。而买卖的话只能评估为20，所以只能借20，就会出现这样的情况。
至于有没有人一直租房住呢，正如我刚才所说，这正是由于生活方式的变化而出现的。越来越多的人以家庭为单位租房住10年左右。
综合来看，旧房产，无论是30年还是50年的房产，目前的贬值方式都过于严重。可以给予更高的评估。但需要注意的是，在居住方面，厨房、卫生间、浴室等水电设备如果太旧，即使是租房，也可能会让人觉得不舒服。
那部分翻新费用，现实地说，30年到50年的水电设备翻新，大概是500万日元左右的范围吧，500万日元应该足够了，但需要将这笔费用考虑进去，只要考虑进去，应该就没问题了。
实际上，看看租赁市场行情，例如，如果3LDK的租金是10万日元，那么12个月就是120万日元。120万日元再按收益率计算，怎么样？如果是20%就是5年的600万日元，如果是10%就是1200万日元。但是，翻新费用最多是500万日元，大概是300万到500万日元，减去估算的这部分费用，这个房产无疑是有价值的。
实际上，即使是那种“没人想买这种房子”的房产，至少也应该给予相应的评估，例如，从1200万日元中减去300万日元的翻新费用，承认其900万日元的价值，我认为现在就可以这样做。
乃维: 刚才提到，由于生活方式的变化，评估时需要考虑的方面也发生了变化，那么实际评估方有什么方法来确认呢？
上田: 说实话，如果投资者认为有900万日元的价值，他们就会以900万日元去购买。有时，如果全额900万日元购买不划算，他们可能会以500万或600万日元去购买，但当他们把这个带到银行时，银行会说：“不，这个价值为零。你觉得转售时能卖900万日元吗？最多也就200万日元吧。”然后，他们一分钱也借不到银行的钱，只能无奈地用自己的储蓄购买，这就是现状。
乃维先生的问题是，这真的有900万日元的价值吗？这需要经营5到10年才能真正显现出来，但我想，这种可能性越来越高的社会正在形成。
乃维: 原来如此。明白了。上田先生，谢谢您的分享。这次我们从构建未来模式的现代社会形势中，探讨了生活方式和人口动态。下次上田先生将继续为我们讲解工作度假和远程办公。请务必观看那段视频。感谢您的收看。
上田: 谢谢。
首次发布于：空屋实验室（2024年・现已并入本网站）
寻找您的住宿
