空屋实验室刊载文章 | Roopt（Makigumi）
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在房地产评估中，首先需要理解的是日本以及地方的人口动态，以及后疫情时代生活方式等变化，我们将对此进行探讨。
乃维：大家好，我是本频道的司仪乃维。在这段视频中，我们将就现代老旧独立住宅投资时的评估问题，采访盖亚克斯（Gaiax）代表执行役社长上田先生。
上田：请多关照。
乃维：从这次开始，我们将分几次，就未来模型构建所需的现代社会形势，从四个主题进行探讨。第一个是生活方式和人口动态，第二个是工作度假（Workation）・远程办公，第三个是共享经济，第四个是技术进步。这次我们将从生活方式和人口动态方面进行探讨。
上田：关于现代如何评估房地产，以及老旧独立住宅，说实话，与10年前、20年前，甚至30、40年前相比，生活方式真的发生了变化。简单来说，金融机构的贷款态度并没有随之改变，这是现实。我想简单谈谈生活方式是如何变化的，这其实是显而易见的事情。
首先，在生活方式之前，活着的人口本身就在减少，在此基础上，考虑到是哪些人在生活，实际上活跃年龄层的人口正在不断减少。
这是厚生劳动省网站上的一篇旧文章，是关于2015年以后生产年龄人口的预测。这部分生产年龄人口今后将持续减少。
这是竹田市。我曾经去大分玩的时候路过这个小镇。这是一个很普通的乡村小镇，2020年，15岁到64岁的人口是8675人。在人口本身减少的基础上，这个年龄段的比例也在减少，这会带来双重影响，仅仅25年后，15岁到64岁的人口将几乎减半，这就是地方的现实。
人口减少对于房产的利用来说是非常不利的，这是显而易见的。如果没人居住，即使是崭新的房产，最终也会无人使用，导致无法产生收益，抵押品也无法评估。所以，人口动态虽然大家都在关注，但今后仍需持续关注。
因此，我们还需要考虑人口会聚集到哪里，但这一点暂且搁置。在有这些人的情况下，他们过着怎样的生活方式呢？首先，过去人们结婚后，三四口之家作为核心家庭生活。但遗憾的是，离婚在当今社会已是常态。既然今天已是常态，那么再过10年、20年，会变得更加普遍。看看欧洲，有承认同性婚姻的案例，也有不承认的案例，情况各异。但无论如何，很多人并非通过缔结伴侣关系来结婚，而是以同居的形式生活。除了有孩子的家庭和没有孩子的家庭，还有与前妻的孩子一起生活的等等，各种各样的家庭模式正在出现。
结果，像过去那样，结一次婚，两个人共同经营生活40年50年，然后套用当时的房租，这样的情况今后反而会变得越来越少见吧。
毕竟，如果有家庭、有孩子，孩子上小学，那么在那个地区长时间生活的可能性会更高。但是，随着自由度的提高，搬家的可能性也会增加。从这个意义上说，再次强调，租房比买房更好，这虽然是常识，但今后可能会更加普及。
上田：那么，随着这种生活方式的出现，对房地产的评估会如何发展呢？我想继续讨论这个问题。乃维小姐，您认为在这样的时代，评估方式会从以往金融机构的态度转变为哪些方面呢？
乃维：是啊。就像上次谈到的，现在似乎是看人来评估的，但并不是说有钱就一定能借给他。我觉得，听了您刚才的话，评估可能需要考虑到那个人的性格、对生活方式变化的追求等等，这些方面也必须纳入考量。
上田：是的，正是如此。首先，对人的评估，以及从将房产视为垃圾并以此进行评估和贷款的方式，必须转变为另一种形式。其次，过去人们普遍认为自己的房子应该自己买，但现在租房居住正变得越来越普遍。
如果您租房住，您认为这房子是谁的？
乃维：租房住的话，房子的所有者是另外的人吧？
上田：是的。例如，是谁呢？
乃维：例如，那些拥有公寓或独立住宅，并将其出租作为业务的人吗？
上田：是的，正是如此。不是为了自己居住而贷款购买，而是为了出租给他人，或者为了他人租住而购买房地产，也就是所谓的投资者。有时，可能自己已经有了一套房子，又买了一套自己住的房子，而原来的房子就作为投资性房产，或者说能产生收益的房产出租给他人，这种模式也会增加。
今后，人们会以这种方式购买投资性房产，然后普通人租住这些投资性房产来生活，但这一点一直以来评价都很低。
实际上，当有一套老旧房产时，如果我想买它来住，我愿意支付的金额，和我虽然想住但不是买，而是作为租赁来使用时，我愿意支付的金额程度是不同的。
买和租，简单来说，对破旧程度的容忍度是不同的。
例如，乃维小姐想买自行车时，如果是新的，她会以100的价格购买，但她可能不想买这辆破旧的自行车。说实话，它太旧了，如果是新的，价格是100，但如果是这样的二手车，即使20块钱买也可以，但她也不想买，只是勉强买下。如果是这样的情况，那么如果租一个月呢？例如，如果租一辆新车要付10块钱，那么租一辆旧自行车一个月，您觉得多少钱合适呢？
乃维：如果租旧自行车，它就不是自己的东西了，只要能让我在这个月里比走路更快地到达目的地，完成它的使命，那么无论是新的还是旧的，支付的金额就不会有太大的差异。即使价格高一点或低一点，我也不太在意是新的还是旧的。
上田：是的。人们往往会有这种情感。买卖建筑物，尤其是为了自己居住而买卖，新的东西价格很高，旧了之后价格会急剧下降。但是，一旦用于租赁，虽然旧的房子价格会下降，但并不会急剧下降。如果说新房是100，那么买卖的话评估是20，但租赁的话可能会评估到40左右，我认为有这样的趋势。
问题在于，投资者购买房产并将其出租，可以获得40的足够收益。但如果只是买卖，只能评估为20，所以只能贷出20。这种情况是存在的。
至于是否有人会一直租住，正如我之前所说，这是由于生活方式的变化而出现的。越来越多的人以家庭为单位租住10年左右。
综合来看，老旧房产，无论是30年还是50年的房产，目前的价值贬值过于严重。即使给予更高的评估也无妨。但需要注意的是，在居住方面，如果厨房、卫生间、浴室等水电设备非常老旧，即使是租房，人们也可能会觉得难以接受。
那部分翻新费用，现实地说，对于30年到50年的水电设备翻新，大概是500万日元左右的范围吧？有500万日元应该足够了，但需要将这笔费用考虑进去。只要将这笔费用考虑进去，应该就没问题了。
实际上，看看租赁市场行情，例如，如果一套三室一厅的租金是10万日元，那么一年就是120万日元。120万日元再按收益率计算，如果是20%的话是5年的600万日元，如果是10%的话是1200万日元。但是，翻新费用最多是500万日元，大概是300万到500万日元。将估算的这部分费用扣除后的金额，这套房产无疑是有价值的。
实际上，即使是那些被认为“没人想买”的房产，至少也应该承认其价值，例如，从1200万日元中减去300万日元的翻新费用，即900万日元的价值。我认为现在就可以立即这样做。
乃维：刚才提到，由于生活方式的变化，评估时需要考虑的因素也随之改变。那么，实际的评估方，有什么方法可以进行核实呢？
上田：说实话，投资者如果认为有900万的价值，就会以900万的价格去购买。有时，如果全额900万购买不划算，那么如果认为有900万的价值，可能会以500万或600万的价格去购买。但当他们把这个拿到银行时，银行会说，这根本没有价值。你觉得转手时能卖900万吗？最多也就200万吧。然后，他们一分钱也借不到银行的钱，只能无奈地用自己的存款购买，这就是现状。
乃维小姐提出的“这真的有900万的价值吗？”这个问题，需要经营5到10年才能真正明朗，但我想，社会正变得越来越有可能实现这一点。
乃维：原来如此。明白了。上田先生，非常感谢您的分享。这次我们从未来模型构建所需的现代社会形势中，探讨了生活方式和人口动态。下次，上田先生将继续为我们讲解工作度假（Workation）和远程办公。请务必观看那段视频。感谢您的收看。
上田：谢谢。
首发：空屋实验室（2024年・现已并入本网站）
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