空屋实验室刊载文章 | Roopt（Makigumi）
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在房地产评估中，首先需要理解的是日本以及地方的人口动态，以及后疫情时代生活方式的变化等。
乃维: 大家好，我是本频道的司仪乃维。在这段视频中，我们将就现代老旧独立住宅投资评估，采访 GaiaX 总裁兼执行官上田先生。
上田: 请多关照。
乃维: 从这次开始，我们将分几次，就未来模型构建的现代社会形势，分为四个主题进行探讨。第一个是生活方式和人口动态，第二个是工作度假和远程办公，第三个是共享经济，第四个是技术进步。这次，我们将就其中的生活方式和人口动态进行探讨。
上田: 关于如何在现代评估房地产，以及老旧独立住宅，与十年前、二十年前，甚至三四十年前相比，生活方式确实发生了变化。简单来说，金融机构的贷款态度并没有太大变化，这是现实。我想简单谈谈生活方式是如何变化的，这其实是理所当然的事情。
首先，在谈生活方式之前，人口数量正在减少，这是首要问题。此外，考虑到是哪些人在生活，实际上活跃年龄层的人口正在不断减少。
这是厚生劳动省网站上的一篇旧文章，预测了2015年以后劳动年龄人口的变化。这个劳动年龄部分未来将持续减少。
这是竹田市。我曾在大分游玩时路过这个小镇。这是一个很普通的乡村小镇，2020年，15岁到64岁的人口是8675人。在人口本身减少的基础上，这个构成比也进一步减少，双重影响下，仅仅25年后，15岁到64岁的人口几乎减半，这就是现实。我认为这就是地方的现实。
人口减少对于房产的利用来说确实是一个很大的负面因素。这是理所当然的，如果没有人，即使是崭新的房产，也没有人使用，最终无法产生收益，也无法评估抵押品。所以，人口动态虽然大家都在关注，但今后也必须继续关注。
因此，我们还必须考虑人口会聚集到哪里，但这一点我们稍后再谈。在有这些人的情况下，我想谈谈他们的生活方式。首先，过去是结婚后三四口人作为家庭生活，也就是所谓的核心家庭。但遗憾的是，离婚已经成为当今社会的常态。既然今天已经是常态，那么再过十年、二十年，就会变得更加普遍。看看欧洲，有承认同性婚姻的案例，也有不承认的案例，情况各不相同。但无论如何，很多人并不是通过缔结伴侣关系来结婚，而是以同居的方式生活。除了有孩子的家庭和没有孩子的家庭，还有与前妻的孩子一起生活的各种模式的家庭正在出现。
结果，像过去那样，结一次婚，两个人共同经营生活四五十年，然后根据当时的租金来计算，这样的情况今后反而会变得越来越少见吧。
如果有了家庭、孩子，并且孩子在当地上小学，那么长时间居住在该地区的可能性就会更高。但是，随着自由度的提高，搬家的可能性也会增加。从这个意义上说，再次强调，租房比买房更好，这虽然是理所当然的事情，但今后应该会更加普及。
上田: 那么，在这样的生活方式下，对房地产的评估会如何变化呢？乃维先生，在这样的时代，您认为从以往金融机构的态度来看，评估的重点会在哪些方面发生变化？
乃维: 是的。正如上次所说，现在似乎是根据人来评估的。但并不是说有钱就一定可以借给这个人，而是需要考虑到这个人的性格、对生活方式变化的追求等等。听了您刚才的话，我觉得评估会变成这样。
上田: 是的，正是如此。对人的评估，从对垃圾房产进行评估并放贷，到转向非此形式，这是第一点。第二点是，以前大家理所当然地认为自己的房子是自己买的，但现在租房居住正变得越来越普遍。
如果租房住，您认为这房子是谁拥有的？
乃维: 如果是租房住，那房子的所有者是另外的人吧？
上田: 是的，例如谁呢？
乃维: 例如，那些拥有公寓或独立屋，并将其出租作为生意的人吗？
上田: 是的，正是如此。不是为了自己居住而贷款购买，而是为了出租给他人，或者为了他人租用而购买房地产，也就是所谓的投资者。有时，自己已经有了一套房子，又买了一套自己住的房子，但旧房子作为投资性房产，或者说能产生收益的房产，以出租给他人这种方式也会增加。我认为这种趋势会越来越多。
今后，人们会以这种方式购买投资性房产，然后普通人租用这些投资性房产来生活，但这一点一直以来评估都很低。
实际上，当有一处老旧房产时，我想买下它，因为我要住进去，所以支付的金额，和我虽然要住进去，但不是购买，而是作为租赁来使用时，我想支付的金额的程度是不同的。
买和租，简单来说，对破旧程度的容忍度是不同的。
例如，乃维先生想买自行车时，如果是新车会花100块钱买，但这种破旧的自行车就不想买了。说实话太破旧了，如果是新车就100块钱，但这种二手车即使20块钱也不想买，但还是买了吧，大概就是这种感觉。另一方面，如果租一个月呢？例如，租一辆新车花10块钱，那么租一辆旧自行车一个月，您觉得多少钱合适呢？
乃维: 如果是租旧自行车，它就不是自己的东西了，只要能让我在一个月内比走路更快地到达目的地，完成它的使命，无论是新的还是旧的，支付的金额都不会有太大的差别。即使价格稍高或稍低，我也不会太在意它是新的还是旧的。
上田: 是的，正是如此。人们往往会有这种情感。买卖房屋，特别是为了自己居住而买卖，新房价格很高，而旧房价格会急剧下降。但一旦转为租赁，旧房价格当然会下降，但会急剧下降吗？并非如此。从感觉上来说，如果是新房，价值是100，那么买卖的话评估是20，但租赁的话评估到40也可以，大概就是这种感觉。
问题是，投资者购买房产并将其出租，可以获得40的收益。但买卖只能评估为20，所以只能贷出20。这种情况是存在的。
至于是否有人会一直租下去，正如我刚才所说，这正是生活方式变化所带来的。普通家庭租房居住十年左右的情况正在不断增加。
综合来看，老旧房产，无论是30年还是50年的，目前的贬值方式都太过分了。即使给予更高的评估也是可以的。但需要注意的是，在居住方面，厨房、卫生间、浴室等用水设施如果非常老旧，即使是租房，也可能会让人感到不适。
那部分翻新费用，现实地说，30年到50年的用水设施翻新，大概在500万日元左右的范围吧？500万日元应该足够了，但需要将这笔费用考虑进去。只要将这笔费用考虑进去，我认为就没有问题了。
实际上，看看租赁市场行情，如果3LDK的租赁价格是10万日元，那么12个月就是120万日元。120万日元再按收益率计算，20%的话是5年的600万日元，10%的话是1200万日元。但是，翻新费用最多500万日元，大概在300万到500万日元之间，减去估算的这部分费用，这套房产的价值是毋庸置疑的。
实际上，即使是那种“没人想买这种房子”的房产，至少也应该给予相应的评估，例如，从1200万日元中减去300万日元的翻新费用，承认其900万日元的价值，我认为现在就可以立即这样做。
乃维: 刚才提到，由于生活方式的变化，评估时需要考虑的因素也随之改变。那么，实际进行评估的一方，有什么方法可以确认这些变化呢？
上田: 说实话，如果投资者认为有900万的价值，他们就会以900万的价格去购买。有时，如果全额900万购买不划算，他们可能会以500万或600万的价格去购买。但当他们把这个带到银行时，银行会说，这根本没有价值。你觉得转售时能卖到900万吗？最多也就200万吧。结果，他们一分钱也借不到银行的钱，只能无奈地用自己的积蓄购买，这就是现状。
乃维先生的问题是，这真的值900万吗？这需要经营5到10年才能首次明确，但我想，现在这个世界，这种可能性正在变得越来越高。
: 乃维: 原来如此，明白了。上田先生，非常感谢您的分享。这次我们探讨了在构建未来模型时，现代社会形势中的生活方式和人口动态。下次，上田先生将继续为我们讲解工作度假和远程办公。请务必观看那段视频。感谢您的收看。
上田: 谢谢。
首次发布于：空屋实验室（2024年·现已整合至本网站）
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