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En la evaluación de bienes raíces, es necesario comprender primero los cambios en la demografía en Japón y en las regiones, así como los estilos de vida después del coronavirus.
Noi: Hola a todos, soy Noi, la presentadora de este canal. En este video, hablaremos con el Sr. Ueda, presidente y director ejecutivo de Gaiax, sobre la evaluación de la inversión en viviendas unifamiliares antiguas en la era moderna.
Ueda: Encantado de conocerlos.
Noi: A partir de ahora, en varias partes, el Sr. Ueda hablará sobre la situación social actual en cuatro temas para crear un modelo futuro. El primero es el estilo de vida y la demografía, el segundo es el workation y el trabajo remoto, el tercero es la economía colaborativa y el cuarto es la evolución de la tecnología. Esta vez, hablaremos sobre el estilo de vida y la demografía.
Ueda: En la actualidad, ¿cómo evaluamos los bienes raíces y las casas unifamiliares antiguas? La verdad es que los estilos de vida han cambiado mucho en comparación con hace 10, 20 o incluso 30 o 40 años. En pocas palabras, la actitud de las instituciones financieras hacia los préstamos no ha cambiado tanto. Me gustaría hablar un poco sobre cómo han cambiado los estilos de vida, aunque sea algo obvio.
En primer lugar, antes de hablar de estilos de vida, hay una disminución de la población, y además, si consideramos quiénes son las personas que viven, la población en edad activa está disminuyendo constantemente.
Esta es una predicción del Ministerio de Salud, Trabajo y Bienestar, un artículo un poco antiguo, sobre la población en edad productiva a partir de 2015. Esta parte de la población productiva seguirá disminuyendo en el futuro.
Es la ciudad de Taketa. Es una ciudad por la que pasé una vez cuando fui a Oita. Es un pueblo rural bastante normal, pero en 2020, la población de 15 a 64 años era de 8675 personas. A medida que la población disminuye, y además la proporción de esta población también disminuye, hay un doble impacto, y en solo 25 años, la población de 15 a 64 años se reducirá a casi la mitad. Creo que esta es la realidad de las zonas rurales.
La disminución de la población es un factor muy negativo para la utilización de propiedades. Es obvio que si no hay gente, incluso una propiedad nueva y brillante no tendrá a nadie que la use, lo que resultará en la ausencia de rendimiento y la imposibilidad de evaluar la garantía. Por lo tanto, aunque todos están preocupados por la demografía, creo que debemos seguir prestándole atención en el futuro.
Por lo tanto, también debemos considerar dónde se concentrará la población, pero dejemos eso para más adelante. Si hablamos de cómo son los estilos de vida de esas personas, en el pasado, la gente se casaba y vivía en familia de tres o cuatro personas. Esto se conoce como familia nuclear, pero desafortunadamente, en la sociedad actual, el divorcio es algo común. Es común hoy, y en 10 o 20 años, será aún más común. Si miramos a Europa, hay casos en los que se reconoce el matrimonio entre personas del mismo sexo y otros en los que no, pero de todos modos, muchas personas viven en cohabitación sin casarse ni formar una pareja. Además de las familias con hijos y sin hijos, también hay familias con hijos de matrimonios anteriores, y así surgen muchos patrones diferentes de familias.
Como resultado, creo que la idea de casarse una vez, vivir juntos durante 40 o 50 años y luego aplicar el alquiler de esa época será cada vez más rara en el futuro.
Si tienes una familia y niños que van a la escuela primaria, es más probable que vivas en esa zona durante mucho tiempo. Sin embargo, a medida que aumenta la libertad en ese aspecto, creo que también aumenta la probabilidad de mudarse. En ese sentido, aunque es obvio que es mejor alquilar que comprar, creo que esto se hará más común en el futuro.
Ueda: Entonces, me gustaría pasar a cómo cambiará la evaluación de los bienes raíces con estos estilos de vida. En esta era, Noi, ¿en qué aspectos crees que cambiará la evaluación con respecto a la postura anterior de las instituciones financieras?
Noi: Así es. Como mencionamos la última vez, creo que ahora se evalúa a las personas, pero no se trata solo de si tienen dinero para prestarles. También hay que considerar su personalidad, los cambios en el estilo de vida que buscan, y creo que la evaluación tendrá que tener en cuenta esos aspectos, escuchando lo que acaba de decir.
Ueda: Así es, exactamente. La primera cosa es que tenemos que pasar de evaluar a la persona y prestar dinero por una propiedad que es basura, a una forma diferente. La segunda es que, hasta ahora, era normal que todos compraran su propia casa, pero cada vez es más común vivir de alquiler.
Si vives de alquiler, ¿quién crees que es el propietario de la casa?
Noi: Si vives de alquiler, ¿hay un propietario diferente del edificio, verdad?
Ueda: Así es. Por ejemplo, ¿quién?
Noi: Por ejemplo, ¿son personas que tienen este tipo de propiedades, como apartamentos o casas unifamiliares, y las alquilan como negocio?
Ueda: Así es, exactamente. En lugar de pedir un préstamo para comprar una casa para vivir, se compra una propiedad para alquilarla a otros, o para que otros la alquilen, es decir, un inversor. En algunos casos, puede que tengas una casa que compraste para vivir, y luego compraste otra casa para vivir, pero la casa antigua se convierte en una propiedad de inversión, o una propiedad que genera rendimiento, y la alquilas a otros. Creo que este tipo de situaciones aumentarán.
En el futuro, la gente comprará propiedades de inversión y la gente común las alquilará para vivir, pero hasta ahora, estas propiedades han sido muy infravaloradas.
De hecho, cuando hay una propiedad antigua y pienso en comprarla para vivir, el precio que pago es diferente al precio que estaría dispuesto a pagar si la alquilara en lugar de comprarla, aunque también viviera en ella.
Cuando compras y cuando alquilas, por ejemplo, la tolerancia a la "antigüedad" es diferente.
Por ejemplo, si Noi pensara en comprar una bicicleta, compraría una nueva por 100, pero no querría comprar esta bicicleta vieja. Sinceramente, es demasiado vieja, así que si fuera nueva, costaría 100, pero si fuera de segunda mano, podría comprarla por 20, aunque no quisiera, pero la compraría. Por otro lado, ¿qué pasaría si la alquilara por un mes? Por ejemplo, si pagara 10 por alquilar un coche nuevo, ¿cuánto estaría dispuesto a pagar por alquilar una bicicleta vieja por un mes?
Noi: Si alquilo una bicicleta vieja, no se convierte en mía, así que si cumple su función de llevarme más rápido que caminar durante ese mes, no hay mucha diferencia en el precio que pagaría, ya sea nueva o vieja. No me importa mucho si es nueva o vieja, incluso si el precio es un poco más alto o más bajo.
Ueda: Así es. Precisamente ese tipo de sentimiento suele surgir en las personas. Cuando se compran y venden edificios, especialmente para vivir en ellos, los nuevos son muy caros y los viejos bajan de precio drásticamente. Pero cuando se trata de alquilar, aunque los viejos también bajan de precio, no lo hacen tan drásticamente. Si una propiedad nueva vale 100, en venta podría valorarse en 20, pero en alquiler podría valorarse en 40. Creo que esa es la idea.
El problema es que si un inversor compra una propiedad y la alquila, puede obtener un rendimiento del 40%. Pero si la vende, solo se valora en 20, por lo que solo puede prestar 20. Cosas así suceden.
Si hay gente que alquila continuamente, como dije antes, esto surge debido a los cambios en el estilo de vida. Cada vez más personas alquilan en familia y viven de alquiler durante unos 10 años.
En resumen, las propiedades antiguas, ya sean de 30 o 50 años, están siendo infravaloradas de forma excesiva. Se pueden valorar más alto. Sin embargo, hay que tener en cuenta que, para vivir, las instalaciones de agua, como la cocina, el baño y la ducha, si son muy antiguas, la gente tiende a pensar que no querría alquilarlas.
En cuanto al costo de la renovación de esa parte, ¿qué tal, realistamente, para una renovación de instalaciones de agua de 30 a 50 años? ¿Sería en el rango de 5 millones de yenes? Creo que 5 millones de yenes serían suficientes, pero es necesario tener en cuenta ese costo. Sin embargo, si se tiene en cuenta ese costo, creo que no habrá problema.
De hecho, si miramos el precio de alquiler, por ejemplo, si un 3LDK se alquila por 100.000 yenes, eso son 1.200.000 yenes al año. Luego calculamos el rendimiento. ¿Qué tal? Si es del 20%, son 6.000.000 yenes en 5 años. Si es del 10%, son 12.000.000 yenes. Sin embargo, el costo de la renovación es de un máximo de 5.000.000 yenes, pero ¿cuánto costará realmente, entre 3.000.000 y 5.000.000 yenes? El valor de la propiedad es sin duda el precio descontado de esa estimación.
De hecho, incluso si se trata de una propiedad que la gente dice que nadie querría comprar, creo que se puede reconocer un valor de al menos 9 millones de yenes (12 millones menos 3 millones de renovación) a partir de hoy mismo.
Noi: Mencionó que los puntos a considerar en la evaluación cambian debido a los cambios en el estilo de vida. ¿Cómo pueden los evaluadores verificar esto en la práctica?
Ueda: Honestamente, si un inversor cree que vale 9 millones de yenes, lo compra por 9 millones. En algunos casos, si no obtiene ganancias comprándolo por 9 millones, podría comprarlo por 5 o 6 millones si cree que vale 9 millones. Pero cuando lo lleva al banco, le dicen: "No, esto no vale nada. ¿Cree que valdrá 9 millones si lo revende? Bueno, como mucho 2 millones". Y la realidad es que lo compran con sus propios ahorros, sin pedir un solo yen al banco, a regañadientes.
La pregunta de Noi, ¿realmente vale 9 millones de yenes? Solo se aclarará después de 5 o 10 años de gestión, pero creo que el mundo se está volviendo cada vez más propenso a ello.
: Entiendo. Gracias, Sr. Ueda, por su charla. Esta vez, hablamos sobre los estilos de vida y la demografía, como parte de la situación social actual para crear un modelo futuro. La próxima vez, el Sr. Ueda nos hablará sobre el workation y el trabajo remoto. Por favor, vean también ese video. Gracias por su atención esta vez.Noi
Ueda: Gracias.
Publicado originalmente en: Akiya Lab (2024 - ahora integrado en este sitio)
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