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En la evaluación de bienes raíces, primero es necesario comprender los cambios en la demografía en Japón y en las regiones, así como los estilos de vida después del COVID-19.
Noi: Hola a todos, soy Noi, la presentadora de este canal. En este video, entrevistaremos al Sr. Ueda, presidente y director ejecutivo de Gaiax, sobre la evaluación de la inversión en viviendas unifamiliares antiguas en la era moderna.
Ueda: Encantado de conocerlos.
Noi: A partir de ahora, en varias partes, el Sr. Ueda nos hablará sobre la situación social actual en cuatro temas para crear modelos futuros. El primero es estilos de vida y demografía, el segundo es workation y trabajo remoto, el tercero es economía colaborativa y el cuarto es la evolución de la tecnología. Esta vez, nos hablará sobre estilos de vida y demografía.
Ueda: En cuanto a cómo evaluar los bienes raíces y las viviendas unifamiliares antiguas en la era moderna, los estilos de vida realmente han cambiado en comparación con hace 10, 20, o incluso 30 o 40 años. En pocas palabras, la actitud de las instituciones financieras hacia los préstamos no ha cambiado tanto, y eso es una realidad. Me gustaría hablar un poco sobre cómo han cambiado los estilos de vida, aunque sea algo obvio.
En primer lugar, antes de hablar de estilos de vida, hay una disminución en el número de personas que viven, y además, considerando quiénes son esas personas, el número de personas en edad activa está disminuyendo constantemente.
Esta es una predicción del Ministerio de Salud, Trabajo y Bienestar, un artículo un poco antiguo, sobre la población en edad productiva a partir de 2015. Esta parte de la población en edad productiva disminuirá cada vez más en el futuro.
Esta es la ciudad de Taketa. Es una ciudad por la que pasé una vez cuando fui a Oita. Es una ciudad rural bastante normal, pero en 2020, la población de 15 a 64 años era de 8675 personas. A medida que la población en sí disminuye, y además esta proporción también disminuye, hay un doble impacto, y en solo 25 años, la población de 15 a 64 años se reducirá a casi la mitad. Creo que esta es la realidad de las zonas rurales.
La disminución de la población es un factor muy negativo para la utilización de propiedades. Es obvio, pero si no hay gente, incluso si la propiedad es nueva y brillante, nadie la usará, y al final no generará rendimiento, y la garantía no podrá ser evaluada. Por lo tanto, aunque creo que todos están preocupados por la demografía, creo que es algo que debemos seguir vigilando en el futuro.
Por lo tanto, también debemos considerar dónde se concentrará la población, pero dejemos eso para más tarde. En cuanto a las personas que viven en esas áreas, me gustaría hablar un poco sobre sus estilos de vida. En primer lugar, en el pasado, la gente se casaba y vivía como una familia de tres o cuatro personas. Esto se conoce como familia nuclear, pero desafortunadamente, el divorcio es algo común en la sociedad actual. Es común hoy, y en 10 o 20 años, será aún más común. Si miramos a Europa, hay casos en los que se reconoce el matrimonio entre personas del mismo sexo y casos en los que no, pero en cualquier caso, muchas personas viven en cohabitación sin casarse ni formar una pareja. Además de las familias con hijos y sin hijos, hay varias combinaciones, como vivir con los hijos de una esposa anterior. En resumen, están surgiendo muchos patrones familiares diferentes.
Como resultado, creo que la idea de casarse una vez, vivir en pareja durante 40 o 50 años y aplicar el alquiler de esa época será cada vez más rara en el futuro.
Si hay una familia y niños que van a la escuela primaria, es más probable que vivan en esa área durante mucho tiempo, pero a medida que aumenta la libertad en ese aspecto, creo que también aumenta la probabilidad de mudarse. En ese sentido, aunque es obvio, creo que la idea de que es mejor alquilar que comprar se extenderá aún más en el futuro.
Ueda: Entonces, me gustaría pasar a hablar de cómo cambiará la evaluación de los bienes inmuebles con este estilo de vida. En esta era, Noi, ¿en qué aspectos crees que cambiará la evaluación con respecto a la postura anterior de las instituciones financieras?
Noi: Así es. Como mencionamos en la conversación anterior, creo que ahora se evalúa a la persona. Pero no se trata solo de que alguien tenga dinero y se le pueda prestar sin problemas, sino que también hay que considerar su personalidad, los cambios en el estilo de vida que busca, y creo que la evaluación tendrá que tener en cuenta esos aspectos, escuchando lo que acaba de decir.
Ueda: Así es, exactamente. El primer punto es que debemos pasar de evaluar a la persona y prestar dinero por una propiedad que es basura, a una forma diferente. El segundo punto es que, hasta ahora, era normal que todos compraran su propia casa, pero cada vez es más común alquilar para vivir.
Si alquilas para vivir, ¿quién crees que es el propietario de la casa?
Noi: Si alquilas para vivir, ¿hay un propietario diferente del edificio, verdad?
Ueda: Así es. ¿Quién, por ejemplo?
Noi: ¿Por ejemplo, personas que tienen ese tipo de propiedades, apartamentos o casas unifamiliares, y las alquilan como negocio?
Ueda: Así es, exactamente. En lugar de pedir un préstamo para comprar una casa para vivir, se compra una propiedad para alquilarla a otros, o para que otros la alquilen, es decir, un inversor. En algunos casos, uno puede tener una casa que compró, y luego compra otra casa para vivir, pero la casa antigua se convierte en una propiedad de inversión, o una propiedad que genera rendimiento, y se alquila a otros. Creo que este tipo de situaciones aumentarán.
En el futuro, la gente comprará propiedades de inversión y la gente común las alquilará para vivir, pero hasta ahora, estas propiedades han tenido una valoración muy baja.
De hecho, cuando hay una propiedad antigua y pienso en comprarla para vivir en ella, la cantidad que pago es diferente a la cantidad que consideraría si fuera a alquilarla en lugar de comprarla, aunque también fuera para vivir en ella.
Cuando compras y cuando alquilas, por ejemplo, en pocas palabras, la tolerancia a la "vejez" es diferente.
Por ejemplo, si Noi piensa en comprar una bicicleta, la compraría por 100 si fuera nueva, pero no querría comprar esta bicicleta vieja. Honestamente, es demasiado vieja, así que si fuera nueva, costaría 100, pero si fuera de segunda mano, podría comprarla por 20, aunque no quisiera, pero la compraría. Por otro lado, ¿qué pasa si la alquilas por un mes? Por ejemplo, si pagaras 10 por alquilar un coche nuevo, ¿cuánto estarías dispuesto a pagar por alquilar una bicicleta vieja por un mes?
Noi: Si alquilo una bicicleta vieja, no se convierte en mía, así que si cumple su función de llevarme más rápido que caminar durante ese mes, no habrá una gran diferencia en el precio, ya sea nueva o vieja. No me importa mucho si es nueva o vieja, incluso si es un poco más cara o más barata.
Ueda: Así es. Precisamente ese tipo de sentimientos suelen surgir en las personas. Cuando se venden o compran edificios, y más aún cuando se venden o compran para vivir en ellos, los nuevos son muy caros y los viejos bajan de precio drásticamente. Pero cuando se trata de alquilar, por supuesto, los viejos son más baratos, pero no bajan tan drásticamente. En términos de sensación, si uno nuevo vale 100, en venta valdría 20, pero en alquiler podría valer 40. Creo que hay esa sensación.
El problema es que si un inversor compra una propiedad y la alquila, puede obtener un rendimiento del 40%. Pero si la vende, solo se valora en 20, por lo que solo puede prestar 20.
Si hay personas que alquilan continuamente, como mencioné antes, esto está surgiendo debido a los cambios en el estilo de vida. Cada vez más personas alquilan con su familia y viven de alquiler durante unos 10 años.
En resumen, las propiedades antiguas, ya sean de 30 o 50 años, están siendo devaluadas de forma excesiva. Se les podría dar una valoración mucho más alta. Sin embargo, hay que tener en cuenta que, para vivir, las instalaciones de agua, como la cocina, el inodoro y el baño, si son muy antiguas, la gente tiende a pensar que no las querría alquilar.
En cuanto al costo de la renovación de esa parte, ¿qué tal, de forma realista, para una renovación de instalaciones de agua de 30 a 50 años? ¿Estaría en el rango de 5 millones de yenes? Creo que con 5 millones de yenes sería suficiente, pero es necesario incluir ese costo. Sin embargo, si se incluye ese costo, creo que no habrá problema.
De hecho, si miramos el precio de alquiler, por ejemplo, si un 3LDK se alquila por 100.000 yenes, eso serían 1.200.000 yenes al año. Luego, calculamos el rendimiento. ¿Qué tal? Si es del 20%, serían 6 millones de yenes en 5 años. Si es del 10%, serían 12 millones de yenes. Sin embargo, el costo de la renovación es de un máximo de 5 millones de yenes, pero ¿cuánto costaría, entre 3 y 5 millones de yenes? El valor de la propiedad es sin duda el precio estimado menos ese descuento.
De hecho, incluso para propiedades que la gente dice que nadie querría comprar, creo que está bien reconocerles un valor de al menos 9 millones de yenes, que es el resultado de restar 3 millones de yenes de renovación a 12 millones de yenes, a partir de hoy mismo.
Noi: Mencionó que los puntos a considerar en la evaluación cambian debido a los cambios en el estilo de vida. ¿Cómo pueden los evaluadores verificar esto en la práctica?
Ueda: Honestamente, si un inversor cree que vale 9 millones de yenes, lo compra por 9 millones de yenes. En algunos casos, si no obtiene ganancias comprándolo por 9 millones de yenes, podría comprarlo por 5 o 6 millones de yenes si cree que vale 9 millones de yenes. Pero cuando lo lleva al banco, le dicen: "No, esto no vale nada. ¿Cree que valdrá 9 millones de yenes cuando lo revenda? Bueno, como mucho 2 millones de yenes". Y la realidad es que lo compran con sus propios ahorros, sin pedir un solo yen al banco.
La pregunta de Noi, ¿realmente vale 9 millones de yenes? Solo se aclarará después de 5 o 10 años de gestión, pero creo que el mundo se está volviendo cada vez más probable.
: Entiendo. Gracias por su charla, Sr. Ueda. Esta vez, hablamos sobre estilos de vida y demografía, dentro de la situación social actual para crear modelos futuros. La próxima vez, el Sr. Ueda nos hablará sobre workation y trabajo remoto. Por favor, vean también ese video. Gracias por su atención esta vez.Noi
Ueda: Gracias.
Publicado originalmente en: Akiya Lab (2024, ahora integrado en este sitio)
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