Artículo publicado en Akiya Lab | Roopt (Makigumi)
Makigumi, que opera Roopt, investiga continuamente casos y otros temas relacionados con la revitalización de casas vacías y los publica como columnas.
En la evaluación de bienes raíces, es necesario comprender primero los cambios en la demografía en Japón y en las regiones, así como los cambios en los estilos de vida después del COVID-19.
Noi: Hola a todos, soy Noi, la presentadora de este canal. En este video, hablaremos con el Sr. Ueda, CEO de Gaiax, sobre la evaluación de la inversión en viviendas unifamiliares antiguas en la era moderna.
Ueda: Es un placer.
Noi: A partir de ahora, en varias partes, hablaremos sobre la situación social actual en cuatro temas para crear un modelo futuro. El primero es el estilo de vida y la demografía, el segundo es el workation y el teletrabajo, el tercero es la economía colaborativa y el cuarto es la evolución de la tecnología. Esta vez, hablaremos sobre el estilo de vida y la demografía.
Ueda: En cuanto a cómo evaluar los bienes raíces y las casas unifamiliares antiguas en la era moderna, los estilos de vida realmente han cambiado mucho en comparación con hace 10, 20, o incluso 30 o 40 años. En pocas palabras, la postura de las instituciones financieras con respecto a los préstamos no ha cambiado tanto, y me gustaría hablar un poco sobre cómo han cambiado los estilos de vida, aunque sea algo obvio.
En primer lugar, antes de hablar de estilos de vida, hay una disminución en el número de personas que viven, y además, considerando qué tipo de personas viven, el número de personas en edad activa está disminuyendo constantemente.
Esta es una predicción del Ministerio de Salud, Trabajo y Bienestar, un artículo un poco antiguo, sobre la población en edad productiva a partir de 2015. Esta parte de la población en edad productiva seguirá disminuyendo.
Esta es la ciudad de Taketa. Es una ciudad rural bastante normal por la que pasé una vez cuando visité Oita. En 2020, la población de 15 a 64 años era de 8675 personas. A medida que la población misma disminuye, y además, la proporción de esta población también disminuye, hay un doble impacto, y en solo 25 años, la población de 15 a 64 años se reducirá a casi la mitad. Creo que esta es la realidad de las zonas rurales.
La disminución de la población es, de hecho, muy negativa para la utilización de propiedades. Es obvio, pero si no hay gente, incluso si es una propiedad nueva y brillante, nadie la usará, y al final, no generará rendimiento, y la garantía no podrá ser evaluada. Por lo tanto, creo que la demografía es algo que todos están preocupados, y debemos seguir preocupándonos por ella en el futuro.
Por lo tanto, también debemos considerar dónde se concentrará la población, pero dejaremos eso para más tarde. En cuanto a las personas que viven en esas áreas, me gustaría hablar un poco sobre sus estilos de vida. En primer lugar, en el pasado, la gente se casaba y vivía como una familia de tres o cuatro personas. Esto se conoce como familia nuclear, pero desafortunadamente, el divorcio es común en la sociedad actual. Es común hoy, y en 10 o 20 años, será aún más común. Si miramos a Europa, hay casos en los que se reconoce el matrimonio entre personas del mismo sexo y casos en los que no, pero de todos modos, muchas personas viven juntas sin casarse, simplemente como parejas. Además de las familias con hijos y sin hijos, también hay patrones diversos de familias, como vivir con los hijos de una ex esposa.
Como resultado, creo que la historia de casarse una vez, vivir juntos durante 40 o 50 años y aplicar el alquiler de esa época será cada vez más rara en el futuro.
Si hay una familia y niños que van a la escuela primaria, es más probable que vivan en esa área por un período prolongado, pero a medida que aumenta la libertad en ese aspecto, creo que también aumentará la probabilidad de mudarse. En ese sentido, aunque es obvio, creo que la idea de que es mejor alquilar que comprar se extenderá aún más en el futuro.
Ueda: Entonces, me gustaría pasar a cómo la evaluación de los bienes raíces cambiará con este tipo de estilo de vida. En esta era, Noi, ¿en qué aspectos crees que cambiará la evaluación con respecto a la postura anterior de las instituciones financieras?
Noi: Así es. Como mencionamos en la conversación anterior, creo que ahora se evalúa a las personas, pero no es simplemente que si alguien tiene dinero, se le puede prestar. Creo que se deben considerar la personalidad de la persona, los cambios en el estilo de vida que busca, y ese tipo de cosas. Escuchando su historia, pensé que la evaluación se volverá así.
Ueda: Así es, exactamente. La evaluación de las personas, el hecho de que una propiedad sea basura y se evalúe y se preste dinero por ella, debe cambiar a una forma diferente. Esa es la primera. La segunda es que, hasta ahora, era normal que todos compraran su propia casa, pero cada vez es más común alquilar y vivir.
Si alquilas para vivir, ¿quién crees que es el propietario de la casa?
Noi: Si alquilas para vivir, ¿hay un propietario del edificio diferente, verdad?
Ueda: Así es. Por ejemplo, ¿quién?
Noi: Por ejemplo, ¿personas que tienen ese tipo de propiedades, como apartamentos o casas unifamiliares, y las alquilan como negocio?
Ueda: Así es. Exactamente. No se trata de comprar una casa con un préstamo para vivir en ella, sino de comprar bienes raíces para alquilarlos a otras personas, o para que otras personas los alquilen, es decir, inversores. En algunos casos, puede que tengas una casa que compraste, y luego compraste otra casa para vivir, pero la casa antigua se convierte en una propiedad de inversión, o una propiedad que genera rendimiento, y la alquilas a otras personas. Creo que este tipo de situaciones aumentarán.
En el futuro, la gente comprará propiedades de inversión y la gente común las alquilará para vivir, pero hasta ahora, estas propiedades han sido muy poco valoradas.
De hecho, cuando hay una propiedad antigua y pienso en comprarla para vivir en ella, el precio que pago es diferente al precio que pagaría si la alquilara para vivir en ella, sin comprarla.
Si lo compras o lo alquilas, la tolerancia a la antigüedad, por ejemplo, es diferente.
Por ejemplo, si Noi pensara en comprar una bicicleta, la compraría nueva por 100, pero no querría comprar esta bicicleta vieja. Honestamente, es demasiado vieja, así que si fuera nueva, sería 100, pero si fuera de segunda mano, podría comprarla por 20, aunque no quisiera comprarla, ¿la compraríamos? Por otro lado, ¿qué pasaría si la alquilara por un mes? Por ejemplo, si pagara 10 por alquilar un coche nuevo, ¿cuánto estaría dispuesto a pagar por alquilar una bicicleta vieja por un mes?
Noi: Si alquilo una bicicleta vieja, no se convierte en mía, así que si cumple su función de llevarme más rápido que caminar durante ese mes, no habrá una gran diferencia en el precio que pague, ya sea nueva o vieja. No me importa mucho si es un poco más cara o más barata, o si es nueva o vieja.
Ueda: Así es. Esa es la emoción que la gente suele sentir. Cuando se venden y compran edificios, y además se venden y compran para vivir en ellos, los nuevos son muy caros y los viejos bajan de precio drásticamente, pero cuando se trata de alquilar, por supuesto, los viejos bajan de precio, pero no tan drásticamente. Si un edificio nuevo vale 100, en la venta valdría 20, pero en el alquiler, podría valer 40. Creo que esa es la sensación.
El problema es que si un inversor compra una propiedad y la alquila, puede obtener un rendimiento de 40. Pero si la vende, solo se valora en 20, por lo que solo puede prestar 20.
En cuanto a si hay gente que alquila continuamente, como dije antes, esto está surgiendo debido a los cambios en los estilos de vida. Cada vez más personas alquilan en familia y viven así durante unos 10 años.
En resumen, la forma en que se deprecian las propiedades antiguas, ya sean de 30 o 50 años, es demasiado severa. Se pueden valorar más alto. Pero hay que tener en cuenta que, para vivir, si las instalaciones de agua, la cocina, el baño y la bañera son muy antiguas, la gente suele pensar que no querría alquilarlas.
En cuanto al costo de la renovación de esa parte, ¿qué tal, realistamente, para una renovación de las instalaciones de agua de 30 a 50 años, sería en el rango de 5 millones de yenes? Creo que 5 millones de yenes serían suficientes, pero es necesario tener en cuenta ese costo. Sin embargo, si se tiene en cuenta ese costo, creo que estará bien.
De hecho, si miras el precio de alquiler, por ejemplo, si un 3LDK se alquila por 100.000 yenes, eso son 1.200.000 yenes al año. Luego calculamos el rendimiento, pero ¿qué tal? Si es del 20%, serían 6 millones de yenes por 5 años, y si es del 10%, serían 12 millones de yenes. Sin embargo, el costo de la renovación es de un máximo de 5 millones de yenes, pero ¿cuánto costaría entre 3 y 5 millones de yenes? El valor de la propiedad es sin duda el precio descontado de esa estimación.
De hecho, incluso para una propiedad que la gente dice que nadie querría comprar, creo que está bien reconocer al menos ese valor, por ejemplo, 9 millones de yenes, que es 12 millones menos 3 millones de yenes de renovación, a partir de hoy mismo.
Noi: Hubo un punto en el que dijo que los puntos a considerar en la evaluación cambian debido a los cambios en el estilo de vida. ¿Cómo pueden los evaluadores verificar eso en la práctica?
Ueda: Honestamente, si un inversor cree que vale 9 millones de yenes, lo compra por 9 millones de yenes. En algunos casos, si no obtiene ganancias comprándolo por 9 millones de yenes, podría comprarlo por 5 o 6 millones de yenes si cree que vale 9 millones de yenes. Pero cuando lo lleva al banco, le dicen: 'No, esto no tiene valor. ¿Cree que valdrá 9 millones de yenes cuando lo revenda? Bueno, como mucho 2 millones de yenes'. Y la realidad es que lo compran con sus propios ahorros, sin pedir un solo yen al banco.
La pregunta de Noi, ¿realmente vale 9 millones de yenes? Es algo que solo se revelará después de 5 o 10 años de gestión, pero creo que el mundo se está volviendo cada vez más probable.
Noi: Entiendo. Gracias, Sr. Ueda, por su charla. Esta vez, hablamos sobre los estilos de vida y la demografía, dentro de la situación social actual para crear un modelo futuro. La próxima vez, el Sr. Ueda nos hablará sobre el workation y el teletrabajo. Por favor, vean también ese video. Gracias por vernos esta vez.
Ueda: Gracias.
Publicado originalmente en: Akiya Lab (2024 - ahora integrado en este sitio)
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