Artículo publicado en Akiya Lab | Roopt (Makigumi)
Makigumi, que opera Roopt, investiga casos y otros temas relacionados con la revitalización de casas vacías y los publica como columnas.
En la evaluación de bienes raíces, es necesario comprender primero los cambios en la demografía en Japón y en las regiones, así como los cambios en los estilos de vida después del COVID-19.
Noi: Hola a todos, soy Noi, la presentadora de este canal. En este video, entrevistaremos al Sr. Ueda, presidente ejecutivo de Gaiax, sobre la evaluación de la inversión en viviendas unifamiliares antiguas en la era moderna.
Ueda: Es un placer.
Noi: A partir de ahora, en varias partes, hablaremos sobre la situación social actual en cuatro temas para crear un modelo futuro. El primero es el estilo de vida y la demografía, el segundo es el workation y el trabajo remoto, el tercero es la economía colaborativa y el cuarto es la evolución de la tecnología. Esta vez, hablaremos sobre el estilo de vida y la demografía.
Ueda: En cuanto a cómo evaluar los bienes raíces y las casas unifamiliares antiguas en la era moderna, los estilos de vida han cambiado realmente en comparación con hace 10, 20, o incluso 30 o 40 años. En pocas palabras, la postura de las instituciones financieras con respecto a los préstamos no ha cambiado tanto, y me gustaría hablar un poco sobre cómo han cambiado los estilos de vida, aunque sea algo obvio.
En primer lugar, antes de hablar de estilos de vida, hay una disminución de la población, y además, si consideramos qué tipo de personas viven, la población activa en edad laboral está disminuyendo constantemente.
Esta es una predicción de la población en edad de trabajar a partir de 2015, de un artículo un poco antiguo del sitio web del Ministerio de Salud, Trabajo y Bienestar. Esta parte de la población en edad de trabajar seguirá disminuyendo.
Esta es la ciudad de Taketa. Es una ciudad rural bastante normal por la que pasé una vez cuando fui a Oita. En 2020, la población de 15 a 64 años era de 8675 personas. A medida que la población disminuye, esta proporción también disminuye, lo que tiene un doble impacto, y en solo 25 años, la población de 15 a 64 años se reducirá a casi la mitad. Creo que esta es la realidad de las zonas rurales.
La disminución de la población es, por supuesto, un gran inconveniente para la utilización de propiedades. Si no hay gente, incluso una propiedad nueva y brillante no será utilizada por nadie, lo que resultará en la ausencia de rendimiento y, en última instancia, en la imposibilidad de evaluar la garantía. Por lo tanto, aunque todos están preocupados por la demografía, creo que es algo que debemos seguir teniendo en cuenta en el futuro.
Por lo tanto, también debemos considerar dónde se concentrará la población, pero dejaremos eso para más adelante. Si hablamos un poco sobre el estilo de vida de esas personas, en el pasado, la gente se casaba y vivía en familia de tres o cuatro personas. Esto se conoce como familia nuclear, pero desafortunadamente, el divorcio es algo común en la sociedad actual. Es común hoy, y en 10 o 20 años, será aún más común. Si miramos a Europa, hay casos en los que se reconoce el matrimonio entre personas del mismo sexo y otros en los que no, pero en cualquier caso, muchas personas viven en cohabitación sin casarse ni formar una pareja. Además de las familias con hijos y sin hijos, también hay patrones diversos de familias, como vivir con los hijos de una exesposa.
Como resultado, creo que la historia de casarse una vez, vivir juntos durante 40 o 50 años y aplicar el alquiler de esa época será cada vez más rara en el futuro.
Si tienes una familia y niños que van a la escuela primaria, es más probable que vivas en esa zona durante mucho tiempo, pero a medida que aumenta la libertad en ese aspecto, creo que también aumenta la probabilidad de mudarse. En ese sentido, aunque es obvio, creo que la idea de que es mejor alquilar que comprar se extenderá aún más en el futuro.
Ueda: Entonces, me gustaría pasar a cómo cambiará la evaluación de los bienes raíces con este estilo de vida. En esta era, Noi, ¿en qué aspectos crees que cambiará la evaluación con respecto a la postura anterior de las instituciones financieras?
Noi: Así es. Como mencionamos en la conversación anterior, creo que ahora se evalúa a las personas, pero no es simplemente que si alguien tiene dinero, se le puede prestar sin problemas. Creo que se deben considerar la personalidad de la persona, los cambios en el estilo de vida que busca y otros factores, y que la evaluación se basará en eso, al escuchar lo que acaba de decir.
Ueda: Así es, exactamente. La primera cosa es que la evaluación de las personas, de prestar dinero a una propiedad que es basura, debe cambiar a una forma diferente. La segunda es que, hasta ahora, era normal que todos compraran su propia casa, pero cada vez es más común alquilar una casa para vivir.
Si alquilas para vivir, ¿quién crees que es el propietario de la casa?
Noi: Si alquilas para vivir, ¿hay un propietario del edificio separado, verdad?
Ueda: Así es. ¿Quién, por ejemplo?
Noi: ¿Por ejemplo, personas que tienen ese tipo de propiedades, como apartamentos o casas unifamiliares, y las alquilan como negocio?
Ueda: Así es, exactamente. En lugar de comprar una casa con un préstamo para vivir en ella, se compra una propiedad para alquilarla a otros, o para que otros la alquilen, es decir, un inversor. En algunos casos, puede que tengas una casa que compraste, y luego compraste otra casa para vivir, pero la casa antigua se convierte en una propiedad de inversión, o una propiedad que genera rendimiento, y se alquila a otros. Creo que este tipo de situaciones aumentarán.
En el futuro, la gente comprará propiedades de inversión y la gente común las alquilará para vivir, pero hasta ahora, la evaluación de estas propiedades ha sido muy baja.
De hecho, cuando hay una propiedad antigua y pienso en comprarla para vivir en ella, el precio que pagaría es diferente al precio que pagaría si la alquilara en lugar de comprarla, aunque también viviría en ella.
Si lo compras o lo alquilas, la tolerancia a la antigüedad, por ejemplo, es diferente.
Por ejemplo, si Noi pensara en comprar una bicicleta, la compraría nueva por 100, pero no querría comprar esta bicicleta vieja. Honestamente, es demasiado vieja, así que si fuera nueva, costaría 100, pero si fuera de segunda mano, podría comprarla por 20, aunque no quisiera comprarla, pero la compraría. Por otro lado, ¿qué pasaría si la alquilara por un mes? Por ejemplo, si pagara 10 por alquilar un coche nuevo, ¿cuánto estaría dispuesto a pagar por alquilar una bicicleta vieja por un mes?
Noi: Si alquilo una bicicleta vieja, no se convierte en mía, así que si cumple su función de llevarme más rápido que caminando durante ese mes, no habrá una gran diferencia en el precio que pague, ya sea nueva o vieja. No me importa mucho si es un poco más cara o más barata, o si es nueva o vieja.
Ueda: Así es. Esa es la emoción que la gente suele sentir. Cuando se venden y compran edificios, y además se venden y compran para vivir en ellos, los nuevos son muy caros y los viejos bajan de precio drásticamente, pero cuando se trata de alquilar, por supuesto, los viejos bajan de precio, pero no tan drásticamente. Si un edificio nuevo vale 100, en una venta valdría 20, pero en un alquiler, podría valer 40. Creo que hay una tendencia así.
El problema es que si un inversor compra una propiedad y la alquila, puede obtener un rendimiento del 40%. Pero si la vende, solo se valora en 20, por lo que solo puede prestar 20.
Si hay personas que alquilan continuamente, como mencioné antes, esto se debe a los cambios en el estilo de vida. Cada vez más personas alquilan en familia y viven así durante unos 10 años.
En resumen, la forma en que se deprecia el valor de las propiedades antiguas, ya sean de 30 o 50 años, es demasiado severa. Se les podría dar una valoración más alta. Sin embargo, hay que tener en cuenta que, para vivir, si las instalaciones de agua, como la cocina, el inodoro y el baño, son muy antiguas, la gente suele pensar que no querría alquilarlo.
En cuanto al costo de la renovación de esa parte, ¿qué tal, realistamente, para una renovación de las instalaciones de agua de 30 a 50 años? ¿Sería en el rango de 5 millones de yenes? Creo que 5 millones de yenes serían suficientes, pero es necesario tener en cuenta ese costo. Sin embargo, si se tiene en cuenta ese costo, creo que estará bien.
De hecho, si miramos el precio de alquiler, por ejemplo, si un apartamento de 3 dormitorios cuesta 100.000 yenes al mes, eso serían 1.200.000 yenes al año. Luego, calculamos el rendimiento. ¿Qué tal? Si es del 20%, serían 6 millones de yenes por 5 años. Si es del 10%, serían 12 millones de yenes. Sin embargo, el costo de la renovación es de un máximo de 5 millones de yenes, pero ¿cuánto costaría entre 3 y 5 millones de yenes? El valor de la propiedad es sin duda el precio descontado de esa estimación.
De hecho, incluso para una propiedad que la gente dice que nadie querría comprar, creo que se puede reconocer un valor de al menos 9 millones de yenes, restando los 3 millones de yenes de la renovación de los 12 millones de yenes, a partir de hoy mismo.
Noi: Mencionó que los puntos a considerar en la evaluación cambian debido a los cambios en el estilo de vida. ¿Cómo pueden los evaluadores verificar esto en la práctica?
Ueda: Honestamente, si un inversor cree que vale 9 millones de yenes, lo compra por 9 millones de yenes. En algunos casos, si no obtienen ganancias comprándolo por 9 millones de yenes, si creen que vale 9 millones de yenes, podrían comprarlo por 5 o 6 millones de yenes. Pero cuando lo llevan al banco, les dicen: "No, esto no tiene valor. ¿Crees que valdrá 9 millones de yenes cuando lo revendas? Bueno, como mucho 2 millones de yenes". Y la realidad es que lo compran con sus propios ahorros, sin pedir prestado un solo yen al banco.
La pregunta de Noi, ¿realmente vale 9 millones de yenes? Es algo que solo se revelará después de 5 o 10 años de gestión, pero creo que el mundo se está volviendo cada vez más probable.
Noi: Entiendo. Gracias, Sr. Ueda, por su charla. Esta vez, hablamos sobre el estilo de vida y la demografía, como parte de la situación social actual para crear un modelo futuro. La próxima vez, el Sr. Ueda nos hablará sobre el workation y el trabajo remoto. Por favor, vean también ese video. Gracias por su atención esta vez.
Ueda: Gracias.
Publicado originalmente en: Akiya Lab (2024 - ahora integrado en este sitio)
ENCUENTRA TU ESTANCIA
No dude en ponerse en contacto con nosotros para consultas sobre reservas de alojamiento, consultas sobre alquileres, citas para visitas o entrevistas.
Contacto
