空き家ラボ掲載記事 | Roopt（巻組）
Rooptを運営している巻組では、空き家の活性化について随時事例等を調査しコラムとして発信させていただいています。
不動産の評価において、まずは最初に理解することが必要となる、日本における、また地方における人口動態や、アフターコロナにおけるライフスタイルなどの変化についてお話します。
乃維: 皆さんこんにちは、このチャンネルの司会を務めている乃維です。この動画では、現代における築古戸建住宅の投資時の評価について、ガイアックス代表執行役社長の上田さんにお話を伺っていきます。
上田: よろしくお願いします。
乃維: 今回からは数回に分けて、今後のモデルを作るにあたっての、現代の社会情勢について、4つのトピックに分けてお話をしていただきます。1つ目がライフスタイルや人口動態、2つ目がワーケーション・リモートワーク、3つ目がシェアリングエコノミー、4つ目がテクノロジーの進化です。今回はこの中から、ライフスタイルや人口動態について、お話をしていただきます。
上田: 現代において不動産ですとか、築古戸建をどう評価するかということなのですが、本当に10年前、20年前、場合によれば3、40年前に比べると、本当にライフスタイルが変わっているわけなんですよね、一言で言うと、金融機関さんの融資姿勢は、そこまで変わってない というのが現実的で、どんなふうにライフスタイルが変わったのか、本当もう当たり前のことなのですが、少しお話したいと思っています。
まず、そもそもライフスタイルの前に、生きている人が減っている、というのがまずあって、それに加えて、どんな方々が生きているのか、ということを含めて考えて、実際アクティブな年齢層の方っていうのは、どんどん減ってきているわけなんですよね。
こちら厚生労働省のHPで、少し古い記事になるのですが、生産年齢人口の2015年過ぎぐらいからの予想です。この生産年齢の部分が今後どんどん減っていきます。
竹田市というところです。私も1回大分に遊びに行った時に通った町です。まあまあ普通の田舎の町なのですが、2020年の段階で、15歳から64歳がこの8675人です。人口自体が減っていく上で、さらにこの構成比も減っていくと、ダブルでインパクトがあって、わずか25年後には、15歳から64歳の人口がほぼ半減する、というのが出てきてるのですよね。これが地方の現実ではないかなというふうに思っています。
やはり人口が減るというのは、物件の活用においては非常にマイナスで、当たり前ですけれども、人がいなければ新築でピカピカの物件だったとしても、誰も使う人がいなくなって、結局、利回りが発生しない、結局、担保も評価できないというふうになりますので、人口動態というのは皆さん、気にしてはいると思うのですが、引き続き今後も気にしなければならない、ことだろうなとは思っています。
そこで、どういうところに人口が集まっていくのかということも、一つ考えなければならないのですが、一旦、そこは後に回して、そういう人たちがいる中で、ではそういう人たちは、どんなライフスタイルなのか、ということを、ちょっとお話しさせていただくと、まず、昔は結婚して3人4人で家族として生活していました。いわゆる核家族というものですが、残念ながら世の中の普通としても、離婚が当たり前の時代。今日時点で当たり前ですから、これからさらに10年、20年経つと、もっともっと当たり前になってくる。ヨーロッパの方とかを見ますと、同性婚が認められているケース、認められていないケースとかもいろいろありますけど、ともかくパートナーシップを結んで結婚するわけでもなく、同棲というような感じで住んでいらっしゃる方も多いですし、子供がいる家族、いない家族に加えて、前妻の子供と一緒に住んでいるとか、そういういろんなパターンの、家族が出てくる。
結果的に昔のような1回、結婚して、2人で生活を切り盛りしながら40年50年過ごします。そして、その時の家賃を当てはめます、みたいな話は今後むしろレアになっていくのではないかな、というふうに思います。
やっぱり家族がいて、子供がいて、そこの小学校行ってというのがあると、よりその地域に長時間生活することが、確率として高いと思うのですが、そこの自由度が上がっていくとともに、やっぱり引っ越しの確度も上がっていく、のではないかなというふうに思っています。そういう意味では改めてなのですが、購入するよりも賃貸でいいというのが、当たり前のことなのですが、やっぱり今後、より普及してくるのではないかなと。
上田: では、そういうライフスタイルになって、不動産に対する評価はどうなっていくのかというところに話を進めたいなと思います。こういう時代になってくると乃維さん、これまでの金融機関の姿勢から、どういう点で評価されるような時代に変わると思いますか？
乃維: そうですね。前回のお話でもありましたけど、今は人を見て評価されている、みたいなところがあると思いますけど、一概にお金を持っているから、この人に貸して大丈夫というわけではなくて、その人の性格だったり、求めるライフスタイルの変化だったりとか、そういうところまで考慮されていかないといけない、そういった評価になってくるのかなと、今のお話を聞いていて思いました。
上田: そうですね、その通りです。人に対しての評価、物件がゴミであってそれに対して、評価してお金を貸すというのから、そうじゃない形にスライドしていかなければならない、というのがまず1つ目です。2つ目が、これまで、みんな自分の家は、自分が買って、というのが当たり前だったのが、どんどん借りて住むというのが、普通になってくるのですよね。
借りて住む場合、その家は誰が所有してると思いますか？
乃維: 借りて住む場合は建物のオーナーさんが別にいますよね？
上田: そうですね。例えば誰ですか？
乃維: 例えば、そういう物件を、マンションや戸建てをもっていて、それを貸すことをビジネスとして、やられている方ですか？
上田: そうですね。まさにその通りです。自分が住むためにローンを組んで買うのではなくて、人に貸して、もしくは人が借りるために不動産を購入する、いわゆる投資家。場合によれば、自分が買った家があって、もう一個、自分が住む用に家買ったけど、昔の家は投資用物件というか、利回りを生む物件として、人に貸すみたいなスタイルもあると思いますが、そういうのが増えてくるかと思います。
今後そういう形で、投資用物件を買って、その投資用物件を普通の人が借りて生活する、という風になってくるのですが、ここがすごくこれまで評価が低いのですよね。
実際、築古物件があった時にこれを買おう、僕が住むから買おうかなと思うときに支払う金額と、僕が住むのだけど、買うわけでなくて、賃貸として借りるときに使おうかなと思う金額の度合いが、違うってことなのですよね。
買うときと借りるときだと、例えば一言で言えばボロさに対する許容度が違うのですよね。
例えば、乃維さんが自転車を買おうかなと思った時に、新品なら100で買うけど、このボロい自転車買いたくないなみたいな。正直ボロすぎるから、まあ新品だったら100だけど、こんな中古だったら20で買ってもいいけど、買いたくもないけど買いましょうかみたいな、そういうノリだとして、一方で、1ヶ月借りるとなったらどうですか？例えば、新車を借りるの10払うとしたら、古い自転車を1ヶ月借りるのであれば、どれぐらいだったらいいなと思いますか？
乃維: 古い自転車は借りるとなると、自分のものになるわけじゃないので、その1ヶ月歩くより早く行けるようになる、その役目を果たしてくれれば、新品であろうと古かろうと、払う額にそんなに大きな差は生まれない。多少高くても安くても、あまり新品か古いか気にならない、というのはありますね。
上田: そうですよね。まさにそういう感情が人には起こりがちです。建物を売ったり買ったり、しかも自分が住むように売ったり買ったり、新品のものはすごく高くて、古くなってくると、急激に値段が下がっていくのですけど、いざ賃貸で回すとなった時は、もちろんが古い方が値段が下がるのですが、急減するかというとそんなことはなくて、ノリでいうと、新築で100だとしたら、売買なら20の評価だけど、賃貸なら40ぐらいの評価してもいいかな、みたいな、そういうノリはあると思います。
問題は、投資家が物件を買って、賃貸に回したら、十分、40で回る。売買だと20でしか評価されないから、20しか貸せません、みたいなことがあるわけです。
ずっと借りっぱなしの人いるのかっていうとですね、これが先ほど言った通り、ライフスタイルの変化によって出てきてるのです。普通に家族で借りて10年ぐらい賃貸で過ごします。という人がどんどん増えているわけです。
今のを総合すると築古物件、正直30年物件だろうが、50年物件だろうが、今の価値の下げ方は酷すぎる。もっと高い評価をしても大丈夫。でも注意しなければならないのは住むにあたって、水回り、キッチンやトイレ、お風呂とかは、すごく古いとやっぱり借りるって言っても、さすがに嫌かなって思いがちではあると思います。
そこの部分のリノベ代は、現実的に言ってどうでしょう、30年物から50年物の水回りのリノベで、500万とかそういうレンジでしょうかね、500万円もあれば十分できると思いますが、その費用がかかっちゃいますよっていうのは、織り込む必要があるのですが、その費用さえ織り込んでしまえば大丈夫かなとおもいます。
実際、その賃貸相場を見てみて、賃貸相場の、例えば、賃貸で3LDKが10万だったら、それが12か月で120万、120万を後は利回りで計算しますけどどうでしょう、20%だったら5年分の600万から10%だったら1200万、但し、リノベ代は最大500万ですが、300万〜500万ぐらいどれくらいかかるのかなと、見積もった分を割引いた金額っていうのは、その物件に価値があるのは間違いない という感じです。
実際、こんな建物誰も買いたくないわって、言っている物件であっても、少なくともそれだけの評価、例えば、1,200万から300万のリノベ代を引いた、900万の価値を認めるというのは、今日、今すぐにやっていただいて大丈夫だと思います。
乃維: 先ほどのライフスタイルの変化によって、評価に考慮されるべき点が変わってくる、というところがありましたが、実際にそれを評価する側は、どうやって確かめていく術があるのですかね？
上田: 正直、投資家は900万の価値があると思ったら、900万で買いにいってます。場合によれば、900万丸々買ったら得しないから、900万の価値があると思ったら、500万とか600万で買いに行くかもしれない、でもそれを銀行に持って行った時に、いやこれ価値ゼロですよ。転売した時に900万になると思います？まあ、ついても200万ですよね。と言われて、銀行から1円も金を借りずに、泣く泣く自分の貯金で買っているというのが現状ですよね。
乃維さんのご質問の、本当にこれ900万の価値があるのですか？というのは、5年10年経営してみて初めて明らかになることなのですが、まあでも可能性は高い世の中になりつつあると思います。
乃維: なるほど。分かりました。上田さん、お話ありがとうございました。今回は今後のモデルを作るにあたっての、現代の社会情勢の中から、ライフスタイルや人口動態についてお話をいただきました。次回はワーケーション・リモートワークについて、また、上田さんにお話をしていただきます。ぜひ、そちらの動画もご覧ください。今回はご視聴ありがとうございました。
上田: ありがとうございました。
出典: 空き家ラボ
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