빈집 연구소 게재 기사 | Roopt (마키구미)
Roopt를 운영하는 마키구미는 빈집 활성화에 대한 사례 등을 수시로 조사하여 칼럼으로 발신하고 있습니다.
부동산 평가에 있어 가장 먼저 이해해야 할 일본 및 지방의 인구 통계와 코로나 이후 라이프스타일 변화 등에 대해 이야기합니다.
노이: 여러분 안녕하세요, 이 채널의 사회를 맡고 있는 노이입니다. 이 영상에서는 현대 노후 단독주택 투자 시 평가에 대해 가이악스 대표 집행 사장 우에다 씨에게 이야기를 들어보겠습니다.
우에다: 잘 부탁드립니다.
노이: 이번부터 몇 회에 걸쳐 향후 모델을 만들기 위한 현대 사회 정세에 대해 4가지 주제로 나누어 이야기해 주실 것입니다. 첫 번째는 라이프스타일과 인구 통계, 두 번째는 워케이션・원격 근무, 세 번째는 공유 경제, 네 번째는 기술의 진화입니다. 이번에는 이 중에서 라이프스타일과 인구 통계에 대해 이야기해 주실 것입니다.
우에다: 현대에 부동산이나 노후 단독주택을 어떻게 평가할 것인가 하는 것인데, 정말 10년 전, 20년 전, 경우에 따라서는 3, 40년 전에 비해 라이프스타일이 정말 많이 바뀌었습니다. 한마디로 말하면 금융기관의 대출 태도는 그렇게 변하지 않았다는 것이 현실적입니다. 라이프스타일이 어떻게 변했는지, 정말 당연한 이야기지만 조금 이야기하고 싶습니다.
우선, 애초에 라이프스타일 이전에 살아있는 사람이 줄어들고 있다는 것이 먼저 있고, 거기에 더해 어떤 사람들이 살고 있는지를 포함하여 생각하면, 실제 활동적인 연령층은 점점 줄어들고 있는 것입니다.
이것은 후생노동성 홈페이지에 있는 다소 오래된 기사인데, 2015년 이후 생산가능인구 예상치입니다. 이 생산가능인구 부분은 앞으로 계속 줄어들 것입니다.
다케다시라는 곳입니다. 저도 오이타에 놀러 갔을 때 지나갔던 마을입니다. 평범한 시골 마을인데, 2020년 기준으로 15세부터 64세까지가 8675명입니다. 인구 자체가 줄어드는 데다, 이 구성비도 줄어들면 이중으로 타격이 있어 불과 25년 후에는 15세부터 64세 인구가 거의 절반으로 줄어들 것이라는 예측이 나오고 있습니다. 이것이 지방의 현실이 아닐까 생각합니다.
역시 인구가 줄어드는 것은 부동산 활용에 있어 매우 부정적입니다. 당연한 이야기지만, 사람이 없으면 신축의 반짝이는 건물이라도 아무도 사용하지 않게 되어 결국 수익률이 발생하지 않고, 담보도 평가할 수 없게 됩니다. 따라서 인구 통계는 모두가 신경 쓰고 있을 것이지만, 앞으로도 계속 신경 써야 할 문제라고 생각합니다.
그래서 어디로 인구가 모일 것인가 하는 것도 하나 생각해야 할 부분이지만, 일단 그 부분은 나중에 미루고, 그런 사람들이 있는 가운데, 그 사람들은 어떤 라이프스타일을 가지고 있는가 하는 것을 좀 이야기해 보면, 우선 옛날에는 결혼해서 3, 4명이 가족으로 생활했습니다. 이른바 핵가족이라는 것이죠. 하지만 안타깝게도 세상의 일반적인 현상으로 이혼이 당연한 시대입니다. 오늘날 당연한 것이니 앞으로 10년, 20년이 지나면 더욱 당연해질 것입니다. 유럽 쪽을 보면 동성혼이 인정되는 경우, 인정되지 않는 경우 등 여러 가지가 있지만, 어쨌든 파트너십을 맺고 결혼하는 것이 아니라 동거하는 형태로 살고 있는 사람들도 많고, 자녀가 있는 가족, 없는 가족 외에도 전처의 자녀와 함께 사는 등 다양한 형태의 가족이 등장하고 있습니다.
결과적으로 옛날처럼 한 번 결혼해서 두 사람이 생활을 꾸려나가며 40년, 50년을 보내고, 그때의 월세를 적용하는 식의 이야기는 앞으로 오히려 드물어질 것이라고 생각합니다.
역시 가족이 있고, 아이가 있고, 그 아이가 초등학교에 다니는 등의 상황이 있으면 그 지역에서 오랫동안 생활할 확률이 높다고 생각하지만, 그 자유도가 높아짐에 따라 이사할 확률도 높아질 것이라고 생각합니다. 그런 의미에서 다시 한번 말씀드리지만, 구매하는 것보다 임대가 좋다는 것이 당연한 이야기지만, 앞으로 더욱 보편화될 것이라고 생각합니다.
우에다: 그럼 그런 라이프스타일이 되면서 부동산에 대한 평가는 어떻게 변해갈 것인가 하는 이야기로 넘어가고 싶습니다. 이런 시대가 되면 노이 씨, 지금까지의 금융기관의 태도에서 어떤 점에서 평가받는 시대로 변할 것이라고 생각하십니까?
노이: 그렇네요. 지난번 이야기에서도 있었지만, 지금은 사람을 보고 평가하는 듯한 부분이 있다고 생각합니다만, 단순히 돈이 많다고 해서 이 사람에게 빌려줘도 괜찮다는 것이 아니라, 그 사람의 성격이나 추구하는 라이프스타일의 변화 등 그런 부분까지 고려되어야 하는, 그런 평가가 될 것이라고 지금 이야기를 들으면서 생각했습니다.
우에다: 그렇습니다, 정확히 그렇습니다. 사람에 대한 평가, 즉 건물이 쓰레기인데도 불구하고 평가해서 돈을 빌려주는 방식에서 벗어나야 한다는 것이 첫 번째입니다. 두 번째는 지금까지는 모두 자신의 집은 자신이 사는 것이 당연했지만, 점점 빌려서 사는 것이 일반적이 될 것입니다.
빌려서 살 경우, 그 집은 누가 소유하고 있다고 생각하십니까?
노이: 빌려서 살 경우 건물 주인은 따로 있지 않나요?
우에다: 그렇습니다. 예를 들어 누구입니까?
노이: 예를 들어 그런 물건, 아파트나 단독주택을 가지고 있고 그것을 빌려주는 것을 사업으로 하는 분들인가요?
우에다: 그렇습니다. 바로 그 말입니다. 자신이 살기 위해 대출을 받아 사는 것이 아니라, 다른 사람에게 빌려주기 위해, 혹은 다른 사람이 빌리기 위해 부동산을 구매하는, 이른바 투자자입니다. 경우에 따라서는 자신이 산 집이 있고, 또 다른 집을 자신이 살기 위해 샀지만, 옛날 집은 투자용 부동산, 즉 수익을 창출하는 부동산으로 다른 사람에게 빌려주는 스타일도 있을 것이라고 생각합니다. 그런 것이 늘어날 것입니다.
앞으로 그런 형태로 투자용 부동산을 사서, 그 투자용 부동산을 일반 사람들이 빌려서 생활하게 될 텐데, 이 부분이 지금까지는 평가가 매우 낮았습니다.
실제로 노후 건물이 있을 때 이것을 사려고, 내가 살 거니까 살까 생각할 때 지불하는 금액과, 내가 살 거지만 사는 것이 아니라 임대로 빌릴 때 사용하려고 생각하는 금액의 정도가 다르다는 것입니다.
살 때와 빌릴 때를 한마디로 말하면, 낡음에 대한 허용도가 다르다는 것입니다.
예를 들어, 노이 씨가 자전거를 살까 생각할 때, 새것이라면 100에 사겠지만, 이 낡은 자전거는 사고 싶지 않다. 솔직히 너무 낡아서, 새것이라면 100이지만, 이런 중고라면 20에 사도 괜찮지만, 사고 싶지는 않지만 살까요 하는 식이라고 가정하고, 반면에 한 달 빌린다면 어떻습니까? 예를 들어, 새 차를 빌리는 데 10을 지불한다고 하면, 낡은 자전거를 한 달 빌리는 데 얼마 정도면 괜찮다고 생각하십니까?
노이: 낡은 자전거를 빌리는 것은 제 것이 되는 것이 아니기 때문에, 그 한 달 동안 걷는 것보다 빨리 갈 수 있게 해주는 그 역할을 해준다면, 새것이든 낡은 것이든 지불하는 금액에 그렇게 큰 차이는 없을 것입니다. 다소 비싸든 싸든, 새것인지 낡은 것인지는 별로 신경 쓰이지 않습니다.
우에다: 그렇습니다. 바로 그런 감정이 사람들에게 일어나기 쉽습니다. 건물을 팔고 사고, 게다가 자신이 살기 위해 팔고 사고, 새것은 매우 비싸고, 낡아지면 급격히 가격이 떨어지지만, 일단 임대로 돌릴 때는 물론 낡은 것이 가격이 떨어지지만, 급격히 떨어지느냐 하면 그렇지 않습니다. 느낌으로 말하면, 신축이 100이라면, 매매는 20의 평가지만, 임대라면 40 정도의 평가를 해도 괜찮을 것 같다는 그런 느낌은 있을 것입니다.
문제는 투자자가 건물을 사서 임대로 돌리면 충분히 40으로 돌아간다는 것입니다. 매매는 20으로밖에 평가되지 않기 때문에 20밖에 빌려줄 수 없다는 식의 일이 있습니다.
계속 빌려서 사는 사람이 있느냐 하면, 이것이 아까 말씀드린 대로 라이프스타일의 변화로 인해 나타나고 있는 현상입니다. 평범하게 가족이 빌려서 10년 정도 임대로 생활하는 사람들이 점점 늘어나고 있습니다.
지금까지의 내용을 종합하면, 노후 건물, 솔직히 30년 된 건물이든 50년 된 건물이든, 현재 가치 하락폭이 너무 심합니다. 더 높은 평가를 해도 괜찮습니다. 하지만 주의해야 할 점은 거주할 때, 수도 시설, 주방, 화장실, 욕실 등은 너무 낡으면 아무리 빌린다고 해도 역시 싫을 것이라고 생각하기 쉽습니다.
그 부분의 리노베이션 비용은 현실적으로 어떨까요? 30년에서 50년 된 수도 시설 리노베이션에 500만 엔 정도의 범위일까요? 500만 엔이면 충분히 가능하다고 생각하지만, 그 비용이 든다는 것을 고려해야 하지만, 그 비용만 고려한다면 괜찮을 것이라고 생각합니다.
실제로 임대 시세를 보고, 예를 들어 임대 3LDK가 10만 엔이라면, 그것이 12개월에 120만 엔, 120만 엔을 나중에 수익률로 계산합니다만, 어떨까요? 20%라면 5년치 600만 엔에서 10%라면 1200만 엔, 단, 리노베이션 비용은 최대 500만 엔이지만, 300만 엔에서 500만 엔 정도 얼마나 들지 견적을 낸 금액을 할인한 금액은 그 부동산에 가치가 있다는 것은 틀림없다는 느낌입니다.
실제로 '이런 건물은 아무도 사고 싶지 않아'라고 말하는 건물이라도, 적어도 그 정도의 평가, 예를 들어 1,200만 엔에서 300만 엔의 리노베이션 비용을 뺀 900만 엔의 가치를 인정하는 것은 오늘 당장 하셔도 괜찮다고 생각합니다.
노이: 아까 라이프스타일의 변화에 따라 평가에 고려되어야 할 점이 달라진다는 이야기가 있었는데, 실제로 그것을 평가하는 측은 어떻게 확인하는 방법이 있을까요?
우에다: 솔직히 투자자는 900만 엔의 가치가 있다고 생각하면 900만 엔에 사러 갑니다. 경우에 따라서는 900만 엔을 통째로 사면 이득이 없으니 900만 엔의 가치가 있다고 생각하면 500만 엔이나 600만 엔에 사러 갈 수도 있습니다. 하지만 그것을 은행에 가져갔을 때, '이건 가치 제로입니다. 되팔았을 때 900만 엔이 될 거라고 생각하십니까? 뭐, 붙어도 200만 엔이죠.'라고 말하며 은행에서 1엔도 빌리지 못하고 울며 겨자 먹기로 자신의 저축으로 사고 있는 것이 현실입니다.
노이 씨의 질문, '정말 이것이 900만 엔의 가치가 있습니까?'라는 것은 5년, 10년 경영해 봐야 비로소 밝혀지는 것이지만, 그래도 가능성이 높은 세상이 되어가고 있다고 생각합니다.
노이: 알겠습니다. 우에다 씨, 이야기 감사합니다. 이번에는 앞으로의 모델을 만들기 위한 현대 사회 정세 중에서 라이프스타일과 인구 통계에 대해 이야기해 주셨습니다. 다음번에는 워케이션・원격 근무에 대해 다시 우에다 씨에게 이야기를 들어보겠습니다. 꼭 그 영상도 시청해 주십시오. 이번에는 시청해 주셔서 감사합니다.
우에다: 감사합니다.
초출: 빈집 연구소 (2024년・현재 본 사이트에 통합)
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