空屋实验室刊载文章 | Roopt（Makigumi）
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本系列视频的第一集将概述老旧独栋房产过去是如何被评估的，以及未来需要哪些新的视角。
乃维: 大家好，我是乃维，协助GaiaX和Makigumi的项目。在这个视频中，我们将向GaiaX的代表执行社长上田先生请教关于现代老旧独栋住宅在投资时的评估问题。目前，空屋和老旧房产在金融机构中得不到评估，但预计未来空屋和老旧房产将持续增加。为了让这些房产也能获得金融机构的评估，我们应该采取哪些措施呢？本次，对不可重建房产进行投资的GaiaX代表上田先生将结合当前的社会形势，探讨评估模型。上田先生，拜托了。
上田: 拜托了。GaiaX公司本身也进行部分房地产投资，正如乃维先生刚才所说，我们投资于投资老旧房产的公司，个人也关注各种房地产投资，因此我想从这些经验出发，分享一些作为投资者的看法，并希望金融机构也能考虑这些因素。
乃维: 那么，请您直接介绍一下本次的范围吧。
上田: 基本上不涉及商业大楼等，最高价格大约在2000万到3000万日元左右，有时甚至是负资产，不是指亏损的资产，而是那种需要支付500万、1000万日元才能处理掉的房产。这类房产的范围，大部分是500万到1000万日元左右，是老旧的独栋木结构建筑，而且更偏向于地方而非都市。其中一个重要点是，我希望能重点讨论那些条件不利的房地产，比如不可重建的房产。我打算围绕这些案例进行讨论。
乃维: 关于理想状态的概要，上田先生认为应该如何思考呢？请您接着讲。
上田: 接下来，我打算通过几个视频来谈论这个问题，首先我想概述一下。过去，房地产确实被视为不动产，人们会考虑这处不动产的价值是多少，或者因为这处不动产的价值是多少，所以可以借多少钱。但Makigumi、GaiaX以及GaiaX投资的其他公司，并非简单地将房地产视为不动产，而是将其视为开展事业的基础。具体来说，例如我们运营共享房屋和民宿。
当我们评估房地产时，如何评估呢？我们会看其基本价值，这与过去的方法有些相似，但更重要的是，我们会评估如果将其用于商业用途，能产生多少价值。我们会综合考虑这两方面，并采用其中较高的一方。
当我们看到市场上流通的价格时，如果市场价格更高，那我们也就没有必要插手了，这也不是我们今天讨论的主题。但如果从商业角度来看，它实际上是一件宝物，那么我们就会采纳其商业价值。
关于这两种价值，即日常使用的基本价值和商业价值判断，我先简单概述一下。基本价值与以往的观念相同，所以没什么好评论的。但是，即使是基本价值，现有的观念也过于轻视租赁。换句话说，它过于受新建或为了新建而购买土地并建造新房的观念影响。现在应该更多地考虑租赁用途。也就是说，如果租赁可行，就不需要新建，老旧房产也可以，应该更多地评估老旧房产的买卖。
此外，不仅要评估每一块土地，对于经营事业的公司或个人，除了每一块土地之外，还应该整体评估其事业。这又是一个问题，因为房地产的评估非常困难，或者说只根据房地产进行评估，这令人困扰。因此，我认为应该更多地考虑，如果从事业角度来看，例如拥有10处房地产，并用这10处房地产经营共享房屋或民宿，或者即使是租赁，作为公司整体的资产负债表和损益表是怎样的？
乃维: 谢谢。评估老旧独栋房产，不仅仅是看建筑物本身，还要看那里正在进行或可能进行的商业活动，以及刚才提到的，根据租客的不同，资金流向也会发生变化，这又是一个复杂的问题。所以，需要从商业、社区、运营者等多个角度进行评估，不能一概而论，这确实是一个非常棘手的问题。
: 首先，我想整理一下过去社会是如何进行评估的。乃维先生，关于如何评估房地产，或者更确切地说，关于房地产贷款，这在社会上很常见，您在日常生活中，在住房或房地产方面，金融机构是否贷款，贷款金额是多少，您在哪些方面接触过这些话题？您有什么印象？上田
: 我在自己家盖房子的时候，父母借过钱，所以有点接触。我印象中，如果没有确切的还款保证，就很难获得贷款，而且还会严格审查如何使用房产，以及是否符合建造房产的条件等。乃维
: 乃维先生您当时大概几岁？上田
: 我上高中的时候。乃维
: 您的家人是3位？4位？上田
: 3个人。乃维
: 3位。这确实是社会上常见的景象，一个三口之家申请住房贷款，然后讨论还款期限是多久，比如“父亲一个人能还清吗？”之类的。上田
: 是啊。我父亲总是开玩笑说，或者说我不知道是不是真的，他总是说这是两代人的贷款，所以你得努力赚钱。 : 是的。大家应该都不会觉得奇怪，这就是一个普通的世界。实际上，您认为金融机构是相信什么才放贷的呢？
上田: 能否偿还最受关注吧。
乃维: 是的。能否偿还的背后，虽然因情况而异，但前提是父亲在哪里工作，以及未来是否会持续工作。这首先就是不合理的。
上田: 确实，在过去的日本，这样的家庭很普遍，金融机构会向这样的家庭提供长期贷款，让他们建造新房。现在情况确实完全不同了，但金融机构是不是还停留在过去呢？实际上，他们确实还停留在过去。
乃维
: 也就是说，他们不是信任土地或建筑物来放贷，而是主要信任工作的父亲来放贷。而且前提是不搬家。理所当然地，他们会长期使用，而且理所当然地，这可能与新建有关，新建意味着社会上建造新房，所以土地被评估为建造新房的土地。
当有一栋40年历史的建筑和一块土地时，如何评估呢？他们会说：“这是买卖吗？那么，为了腾空土地建造新房，上面的建筑价值为零。好的，这是土地。这块土地的价值是多少。”由于建造新房的情况太多，他们只评估土地。
接下来要谈的是不可重建的房产。有些土地可以再次建造房屋，而有些土地一旦拆除房屋，就无法再建造了。这是因为有些土地不与道路相连，如果再次建造，例如发生火灾时会非常麻烦，所以最好与道路相连的土地合并，合并后再建造房屋。因此，不怎么与道路相连的土地就成了不可重建的房产。
过去是如何评估的呢？因为大家都习惯了新建文化，所以没有人去评估建筑物本身。
: 过去就是这样，日本人有这样的模式，并以此为前提建立了贷款机制。我还想说一点，他们不是根据土地或建筑物来放贷，而是根据人来放贷，所以如果无法偿还，那个人就必须偿还。
实际上，在美国，通常在购买房产时，是以房产为抵押贷款，这种贷款往往不与借款人挂钩。例如，乃维先生以2000万日元购买了一块土地。他去了金融机构。“是啊，现在市场价是2000万日元……但房地产的土地价格会涨跌，我们银行不能承担这种风险，所以只能贷1500万日元。这栋建筑就作为1500万日元贷款的抵押品吧。”乃维先生出了500万日元，加上借来的1500万日元，以2000万日元买下了。
例如，五年后，您已经偿还了200万到300万日元，当乃维先生想出售这栋建筑时，如果剩余贷款是300万日元，那么应该是1200万日元。如果以1200万日元以上出售，就偿还1200万日元；即使以低于1200万日元的价格出售，乃维先生也不必承担责任。
在美国，即使那个人在多么好的公司工作，因为贷款不与个人挂钩，所以即使你说“我在一流公司工作”，他们也会说“不不，花2000万买这么一块垃圾土地是错误的。”他们会说，虽然可以贷款，但因为是垃圾土地，所以只能贷500万日元。
在美国，可借贷的金额取决于土地和建筑物的状况。因此，金融机构也会拼命评估土地和建筑物。这块地实际转售能卖多少钱？理所当然地，从常理来看，与其不断拆除仍可使用的房屋并建造新房，不如让可使用的建筑物不断传承给下一代，这样整体效率更高。
乃维: 谢谢。基于过去的情况，在创建未来模型时，当前的社会形势是怎样的呢？
上田: 是的。这也很理所当然，不需要我多说，但从常理来看，生活方式正在改变，对吧？这方面我稍后会详细解释，但首先，生活方式正在改变。其次，人口结构也发生了很大的变化，这是其中一点。
第二点，这也相当重要，就是工作方式，例如工作度假（workation）和远程办公（remote work）已经普及。这意味着工作地点和居住地点之间的界限正在被打破。
第三，共享经济正在社会上普及。让我们共享各种事物。通过共享，我们可以做很多事情，具体来说就是民宿和共享房屋。还有一些结合了这些服务的，例如ADDress，以及其他许多服务，这些共享经济正在普及。
第四个变化，无论如何都是科技。科技，在建筑行业来说，以前只能维持20年的东西，现在可以维持50年、100年。还有金融科技，各种科技都在发展，因此社会也会随之改变。
这些变化，理所当然地，50年前为适应日本人生活方式而制定的贷款模式，在过去的50年里，我刚才提到的各种因素都发生了变化，这就是当前的社会形势。
上田: 在此，我想再补充一点。金融机构不认可价值，所以不以其为担保放贷，以及实际买卖时没有价值，这两者之间有什么关系呢？这其实很复杂。很多人可能认为是因为没有价值，所以金融机构不设定担保，但实际上，反过来的情况也很多，即金融机构不认可担保价值，不放贷，导致流通金额较低。
例如，乃维先生拥有的土地，按照过去的社会观念，只值100万日元。然而，从现在的时代背景来看，它实际上有1000万日元的价值。如果我打算购买这块土地。“乃维先生，请把那块土地卖给我吧。”乃维先生说“好啊”。然后我说“那我咨询一下金融机构，看看我的手头现金和能借到的金额加起来能买多少，然后给您报价。”当我把这个情况告诉金融机构时，他们会说“哦，那块土地啊，买的时候只能贷100万日元。”或者他们会说“哦，那块土地啊。现在看来，它有1000万日元的价值呢，我们可以贷多少就贷多少，最多可以贷1000万日元。”当金融机构这样说的时候，我向乃维先生报价的金额就会改变，对吧？
: 尽管评估可以更高，但手头没有那么多现金，所以现实情况是人们会说“还是有点吃力啊”，然后购买。翻新也是一样，旧建筑如果翻新一下，会更有用，这种情况很多，但如果你拿着100万日元的房产去银行说想翻新，希望贷款，并以房产作抵押，银行是不会理睬你的。
现在社会上有很多空置房产，处于进退两难的境地，这意味着什么呢？这意味着它们没有得到评估。即使以新的生活方式来看，无法评估也是没办法的。既然进退两难，就无法评估，这是没办法的，但从现在的生活方式来看，明明可以评估，却没有评估，这太可惜了。
造成这种情况的背景，正如我之前所说，与根据个人属性放贷的根本原因有关。房产评估、不与个人挂钩的贷款（即无追索权贷款）没有得到应用，以及二手房产没有流通或没有得到翻新，这些都是根本上相互关联的问题。
最后，我想和大家谈谈一点。社会上普遍认为，建造新房、申请30年贷款、拥有高信用资质、在一流企业工作的人，可以获得低利率贷款，这在房地产行业中似乎是一个“干净”的领域。另一方面，房地产投资者以低价购入高价出售，或者低价购入翻新后使其可用，以及金融机构难以处理的房产，通过各种展示和各种方案，从金融机构获得资金，通过杠杆赚钱，这似乎在社会上给人一种“不那么干净”的印象。但我想说的是，这真的不是这样的。
换个例子说，汽车行业也有很多人这么认为。购买新车，似乎是一个“干净”的行业。二手车行业，似乎有点复杂，人们可能会这么说。但是，如果大家都把二手车报废，然后购买新车，这对社会来说是好事吗？当然不是。尽可能长时间地使用二手车，才是更好的选择。
总之，问题无处不在。如何使其更透明、更可视化，并尽可能有效地利用，这一点非常重要。甚至可以说，如何发展二手产业比发展新房更重要。未来，为了对社会产生影响，我希望大家能感受到这一点。
乃维: 上田先生，谢谢您的分享。这次我们讨论了现代老旧独栋住宅在投资时的评估，并结合了过去的评估模型和当前的社会形势。下次我们计划发布更多深入探讨生活方式、人口动态、工作度假、远程办公、共享经济等上田先生刚才提到的内容的视频。请大家下次也务必收看。谢谢。
上田: 谢谢。
首次发布：空屋实验室（2024年・现已整合至本网站）
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