空屋实验室刊载文章 | Roopt（Makigumi）
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本系列视频的第一部分将概述老旧独栋住宅过去是如何被评估的，以及未来需要哪些新的视角。
乃维: 大家好，我是乃维，协助 Gaiax 和 Makigumi 的项目。在这个视频中，我们将向 Gaiax 首席执行官上田先生请教关于现代老旧独栋住宅投资时的评估。目前，空屋和老旧房产在金融机构中并未获得高估值，但预计未来空屋和老旧房产将持续增加。为了让这些房产也能获得金融机构的认可，我们能采取哪些对策呢？本次，投资于不可重建房产的 Gaiax 代表上田先生将结合当前社会形势，探讨评估模型。上田先生，请多指教。
上田: 请多指教。Gaiax 公司本身也进行部分房地产投资，正如乃维小姐刚才所说，我们投资于投资老旧房产的公司，我也个人关注各种房地产投资，因此我想从这些经验出发，分享一些作为投资者的看法，并希望金融机构也能考虑这些因素。
乃维: 那么，请您直接介绍一下本次的范围。
上田: 基本上不涉及商业大楼等，最高价格大约在2000万到3000万日元左右，有时甚至是“负动产”，虽然不是“负”的动产，但却是需要支付费用才能处理的，比如500万、1000万日元才能处理的房产。大多数情况下，价格在500万到1000万日元左右，是老旧的独栋木结构建筑，而且更偏向于地方而非都市。其中一个重要特点是，很多情况下是不可重建的房产。我希望主要围绕这类案例进行讨论。
乃维: 关于理想状态的概要，上田先生认为应该如何思考呢？请您继续讲解。
上田: 接下来，我打算通过几个视频来讨论，首先我想概述一下。过去，房地产确实被视为不动产，人们会考虑这处不动产的价值是多少，或者因为这处不动产的价值是多少，所以可以借多少钱。但 Makigumi、Gaiax 以及 Gaiax 投资的其他公司，并非简单地将房地产视为不动产，而是将其视为开展业务的基础。具体来说，例如，我们运营 share house 和民宿。
我们评估房地产时，如何评估呢？我们会看其基本价值，这与过去比较接近，但我们也会看如果将其用于商业用途，能产生多少价值。我们会综合考虑这两方面进行评估。具体来说，我们会采用价值较高的一方。
当我们看到市场上流通的价格时，如果市场价格更高，那我们也就没有必要介入了，所以这也不是我们今天讨论的主题。但如果从商业角度来看，它实际上是一件宝物，那么我们就会采用其商业价值。
: 关于这两种价值，即日常使用的基本价值和商业价值判断，我先简单概述一下。基本价值与以往的思路相同，所以没什么好评论的。但是，即使是基本价值，现有的观念也过于轻视租赁。换句话说，它过于受新建或为了新建而购买土地并建造新房的观念影响。现在应该更多地考虑租赁用途。也就是说，如果租赁可行，就不需要新建，老旧房产也可以，应该更多地评估老旧房产的买卖。
此外，不仅要评估每一块土地，对于经营业务的公司或个人，不仅要评估每一块土地，还要整体评估其业务。这又是一个问题，因为房地产的评估非常困难，或者说只根据房地产进行评估，这令人困扰。因此，我认为应该更多地考虑从业务角度来看，例如拥有10处房地产并经营 share house 或民宿，或者即使是租赁，这家公司的整体资产负债表和损益表是怎样的？
乃维: 谢谢。评估老旧独栋住宅，不仅仅是看建筑物本身，还要看那里正在进行或可能进行的商业活动，以及刚才提到的，根据租客的不同，资金流向也会发生变化，这又是一个复杂的问题。所以，需要从商业、社区、运营者等多个角度进行评估，不能一概而论，这确实是一个非常复杂的问题。
: 首先，我想整理一下过去社会是如何进行评估的。乃维小姐，关于如何评估房地产，或者更确切地说，关于房地产贷款，这在社会上很常见，在您日常生活中，您在哪些方面接触过金融机构对住房或房地产进行贷款或不贷款，以及贷款金额如何等话题？您有什么样的印象？乃维
: 我在自己家盖房子的时候，父母有贷款，所以稍微接触过。确实，如果没有可靠的还款保证，贷款很难批下来。另外，如何使用房产，是否符合建房条件等，这些方面都审查得很严格，我对此印象深刻。上田
: 顺便问一下，乃维小姐当时大概几岁？乃维
: 我上高中的时候。上田
: 您的家人是3位？4位？乃维
: 3个人。上田
: 3个人。这确实是社会上常见的景象，一个三口之家申请住房贷款，然后讨论贷款还款期是多久，比如父亲的年龄能否还清等等。乃维
: 是啊。我爸总是开玩笑说，也不知道是真是假，他说这是两代人的贷款，所以你要努力赚钱。上田
: 是的。大家应该都不会觉得奇怪，这在社会上是很普遍的。实际上，您认为金融机构是相信什么才放贷的呢？乃维
: 能否还款是他们最看重的吧。上田
: 是的。能否还款的背后，虽然因情况而异，但通常会以父亲在哪里工作，以及未来是否会持续工作为前提。这里首先就不对劲了。确实，在过去的日本，这样的家庭很普遍，针对这样的家庭，会提供长期贷款，放贷建造新房。现在情况确实完全不同了，但金融机构是不是还停留在过去呢？实际上，他们确实还停留在过去。
也就是说，他们不是信任土地或建筑物来放贷，而是主要信任工作的父亲来放贷。而且前提是不会搬家。理所当然，他们会认为会长期使用，而且理所当然，这可能与新建有关，新建意味着社会上建造新房，所以土地被评估为用于建造新房的土地。
当有一栋40年历史的建筑和一块土地时，如何评估呢？“这是买卖吗？那么，清空土地建造新房，上面的建筑价值为零。好的，这是土地。这块土地的价值是多少。”由于建造新房的情况太多，所以会评估土地。
接下来要谈的是不可重建的房产。有些土地可以再次建造建筑物，而有些土地一旦拆除建筑物，就无法再建造了。这是因为这些土地没有与道路连接，如果再次建造，例如发生火灾时会很麻烦，所以最好与连接道路的土地合并，合并后再建造建筑物。因此，与道路连接不多的土地可能会成为不可重建的房产。
以前是如何评估的呢？因为大家都崇尚新建文化，所以没有人去评估建筑物本身。
这就是过去的情况，存在着以日本人为模型，并以此为前提进行融资的机制。我还想说一点，他们不是根据土地或建筑物来提供融资，而是根据人来提供融资，所以如果无法偿还，那个人就必须偿还。
实际上，在美国，通常在购买房产时，会以房产作为抵押来贷款，这种贷款往往不与借款人挂钩。例如，乃维小姐以2000万购买土地。她去了金融机构。“嗯，现在市场价是2000万……但房地产土地价格有涨有跌，我们银行不能承担这种风险，所以只能贷1500万。这栋建筑就作为1500万贷款的抵押吧。”乃维小姐出了500万，加上借来的1500万，一共2000万买下了。
例如，五年后，您已经偿还了200万到300万，当乃维小姐打算出售该房产时，如果她已经偿还了300万，那么剩余贷款应该是1200万。如果她以超过1200万的价格出售，她就偿还1200万；即使她只能以低于1200万的价格出售，乃维小姐也不必承担责任。
在美国，即使一个人在多么好的公司工作，因为贷款不与个人挂钩，所以即使你说“我在一流公司工作”，他们也会说“不不，花2000万买这么一块垃圾地是错误的。”他们会说“我们可以贷款给你，但因为是垃圾地，所以只能贷500万。”
在美国，可借贷的金额取决于土地和建筑物的状况。因此，金融机构也会拼命评估土地和建筑物。例如，这块地实际转售能卖多少钱？理所当然，从常理来看，与其不断拆除尚可使用的房屋再新建，不如让可使用的建筑物不断传承给下一代，这样整体效率更高。
在创建未来模型时，现代社会形势
乃维: 谢谢。基于过去的情况，在创建未来模型时，现代社会形势是怎样的呢？
上田: 是的。这也很理所当然，不是我需要多说的，但从常理来看，生活方式正在改变。这部分我稍后会详细解释，但首先，生活方式正在改变。其次，人口结构也发生了很大的变化，这是其中一点。
第二点，这也相当重要，那就是工作方式，例如工作度假（workation）和远程办公（remote work）已经普及。这意味着工作地点和居住地点正在变得更加自由。
第三，共享经济正在社会上普及。让我们共享各种事物。通过共享，我们可以做很多事情，具体来说，比如民宿和 share house。还有将它们结合起来的服务，例如 ADDress，以及其他许多服务，这些共享经济正在普及。
第四个变化，无论如何都是科技。科技，在建筑行业中，以前只能维持20年的东西，现在可以维持50年、100年。金融科技等各种科技都在发展，因此社会也随之改变。
这些变化，理所当然，50年前为适应日本人生活方式而制定的融资模式，在这50年间，正如我刚才所列举的，已经发生了各种变化，这就是当前的社会形势。
上田: 在此，我想再补充一点。金融机构不认可价值，所以不以抵押品贷款，以及实际买卖时没有价值，这两者之间有什么关系呢？这其实很复杂。很多人可能认为是因为没有价值，所以金融机构不设定抵押。但实际上，反过来的情况也很多，即金融机构不认可抵押价值，不放贷，导致流通金额较低。
例如，乃维小姐拥有的土地，按照过去的社会观念，价值只有100万日元。然而，从现在的时代背景来看，它实际上有1000万日元的价值。如果我打算购买这块土地。“乃维小姐，请把这块土地卖给我吧。”乃维小姐说“好啊。”我说“那我去咨询金融机构，看看我的手头现金和能借到的金额加起来能出多少钱，然后向您报价。”当我把这个情况告诉金融机构时，他们可能会说“哦，那块土地啊，购买时只能贷100万日元。”或者他们可能会说“哦，那块土地啊。考虑到现在的情况，它有1000万日元左右的价值呢，我们可以贷给你任意金额，最高可以贷1000万日元。”当金融机构这样说时，我向乃维小姐报价的金额就会发生变化，对吧？
虽然评估可以更高，但手头现金不多，所以“果然还是很难啊”，这就是现实的购买情况。翻新也是一样，旧建筑如果翻新一下，应该能更好地利用，这样的情况很多。但如果拿着100万日元的房产去银行说想翻新，希望贷款，并以房产作抵押，银行是不会理睬的。
现在社会上有很多空置房产，处于进退两难的境地，这意味着什么呢？这意味着它们没有被评估。即使以新的生活方式来看，无法评估也是没办法的。既然进退两难，就无法评估，这是没办法的。但是，如果从现在的生活方式来看，本来可以评估的，却没有评估，那就太可惜了。
造成这种情况的背景，正如我刚才所说，与根据个人属性放贷有着根本性的关系。房产评估、不与个人挂钩的贷款（即无追索权贷款）没有被使用，以及二手房产没有流通或没有被翻新，我认为这些问题是根本上相互关联的。
最后，我想和大家谈谈一点。社会上普遍认为，建造新房、办理30年贷款、拥有高信用资质、在一流企业工作的精英人士，以低利率获得贷款，这在房地产行业中似乎是一个“干净”的领域。另一方面，房地产投资者以低价购入高价出售，或者低价购入翻新后使其可用，以及金融机构难以处理的房产，通过各种方案，运用各种策略，从金融机构获得资金，通过杠杆赚取利润，这似乎给人一种“不那么干净”的印象。但我想说，这真的不是这样的。
换个例子来说，汽车行业也有很多人这样认为。购买新车，似乎是一个“干净”的行业。而二手车行业，似乎有点“复杂”的味道，大家可能会这样说。但是，如果大家都把二手车报废，然后购买新车，这对社会来说是好事吗？当然不是。尽可能长时间地使用二手车，才是更好的选择。
总之，问题无处不在。如何使其更透明、更可视化，并尽可能有效利用，这一点非常重要。甚至可以说，如何发展二手产业比新建产业对社会更重要。未来，为了对社会产生影响，我希望大家能感受到这一点。
乃维: 上田先生，谢谢您的分享。这次我们讨论了现代老旧独栋住宅投资时的评估，并结合了过去的评估模型和现代社会形势。下次我们计划发布更多深入探讨生活方式、人口动态、工作度假、远程办公、共享经济等上田先生刚才提到的内容的视频。请大家下次也务必收看。谢谢大家。
上田: 谢谢。
首次发布：空屋实验室（2024年・现已并入本网站）
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