空屋实验室刊载文章 | Roopt（Makigumi）
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本系列视频的第一部分将概述老旧独栋住宅过去是如何被评估的，以及未来需要哪些新的视角。
乃维: 大家好，我是乃维，协助GaiaX和Makigumi的项目。在这个视频中，我们将向GaiaX代表执行社长上田先生请教关于现代老旧独栋住宅投资时的评估问题。目前，空屋和老旧房产在金融机构中并未得到充分评估，但未来空屋和老旧房产预计会越来越多。为了让这类房产也能获得金融机构的评估，我们可以采取哪些对策呢？这次，对不可重建房产进行投资的GaiaX代表上田先生将结合当前的社会形势，谈谈评估模型。上田先生，拜托您了。
上田: 拜托了。GaiaX公司本身也进行部分房地产投资，正如乃维小姐所说，我们投资于投资老旧房产的公司，个人也关注各种房地产投资，所以我想从这些经验出发，分享一些作为投资者的看法，也希望金融机构能考虑这些方面。
乃维: 那么，请您直接介绍一下本次的探讨范围吧。
上田: 基本上不涉及商业大楼等，价格大概最高2、3千万日元左右，有时甚至是负资产，不是指亏损的资产，而是需要支付500万、1000万日元才能处理的房产，这类金额范围的房产，多数是500万、1000万日元左右，老旧、独栋、木结构建筑，而且与其说是东京市内，不如说主要集中在地方，其中一个重要的是，我希望能以不可重建等条件不利的房地产为中心进行讨论。我想主要讨论这类情况。
乃维: 关于理想状态的概略，上田先生认为应该如何思考呢？请您接着讲。
上田: 接下来，我打算通过几个视频来谈论这个问题，但首先我想概述一下。到目前为止，房地产一直被视为纯粹的房地产，人们会想“这块房地产值多少钱”、“这块房地产值这么多钱，所以可以借这么多钱”，等等。但是，Makigumi、GaiaX以及GaiaX投资的其他公司，并非仅仅将房地产视为房地产，而是将其视为开展业务的基础，从而看待房地产。具体来说，例如我们运营共享房屋和民宿。
我们评估房地产时，如何评估呢？我们会看其基本价值，这与过去比较接近，但也会看如果将其用于商业用途，能产生多少价值。我们会综合考虑这两方面进行评估。具体来说，我们会采用较高的那个价值。
当我们看到市场上流通的价格时，如果市场价格更高，那我们也就没有必要介入了，所以这也不是我们今天讨论的主题。但如果从商业角度来看，它其实是一件宝物，那么我们就会采用那个价值。
关于这两种价值，即日常使用的基本价值和商业价值判断，我想先简单概述一下。基本价值与以往的思维方式相同，所以没什么好评论的。但是，即使是基本价值，现有的观念也过于轻视租赁。换句话说，它过于受新建或为了新建而购买土地并建造新房的思维影响。现在应该更多地考虑租赁用途。也就是说，如果用于租赁，就不需要是新房，老旧房产也可以，应该更多地评估老旧房产的买卖状态。
此外，除了对每一块土地进行评估之外，对于开展业务的公司或个人，不仅要评估每一块土地，还要对整个业务进行整体评估。这又是一个问题，因为房地产的评估相当困难，或者说只根据房地产的评估来评估，这造成了困扰。因此，我认为应该更多地考虑，如果从业务角度来看，例如拥有10处房地产，并用这10处房地产经营共享房屋或民宿，或者即使是租赁，整个公司的资产负债表和损益表会是怎样的？
乃维: 谢谢。评估老旧独栋住宅，不能只看建筑物本身，还要看那里正在进行或可能进行的业务，以及刚才提到的，根据租客的不同，资金流也会发生变化，这又是一个复杂的问题。所以，需要从业务、社区、运营者等多个角度进行评估，不能一概而论，这确实是一个非常复杂的问题。
上田: 首先，我想整理一下过去社会是如何进行评估的。乃维小姐，关于如何评估房地产，或者更具体地说，关于房地产贷款，这在社会上很常见，您在日常生活中，关于金融机构是否会为住宅或房地产提供贷款，以及贷款金额如何，在哪方面接触过？您有什么样的印象？
: 我在自己家盖房子的时候，父母借过钱，所以有点接触。确实，如果没有还款保证，很难获得贷款，而且对于如何使用、是否符合建房条件等，金融机构会严格审查，我对此印象深刻。乃维
上田: 顺便问一下，乃维小姐当时大概几岁？
乃维: 我上高中的时候。
上田: 您的家人是3人？4人？
乃维: 3人。
上田: 3个人。这确实是社会上常见的景象，一个三口之家申请住房贷款，然后讨论住房贷款的还款年限，比如“这笔钱只靠父亲的年龄能还清吗？”之类的。
乃维: 是啊。我父亲是开玩笑还是说真的我不知道，但他总是说这是两代人的贷款，你得努力赚钱啊。
上田: 是的。大家应该也觉得没什么不妥，这大概就是普通社会的样子。实际上，您认为金融机构是相信什么才放贷的呢？
乃维: 能否偿还肯定是首要考虑的吧。
上田: 是的。能否偿还的背后，虽然因情况而异，但通常会以父亲在哪里工作、未来是否会持续工作为前提。这首先就不对劲。
确实，在过去的日本，这样的家庭很普遍，金融机构会向这样的家庭提供长期贷款，用于建造新房。现在情况确实大不相同了，但金融机构是不是还停留在过去呢？实际上，他们确实还停留在过去。
也就是说，他们不是以土地或建筑物为信用基础放贷，而是主要以工作的父亲为信用基础放贷。而且，前提是不会搬家。当然，前提是长期使用，不会搬家。而且，当然，这可能与新建房产有关，新建房产意味着社会上建造新房，所以土地的评估是作为建造新房的土地来评估的。
当有一块建有40年老房子的土地时，如何评估呢？“这是买卖吗？那么，清空土地建造新房，上面的建筑物价值为零。好的，这是土地。这块土地的价值是多少呢？”由于建造新房的情况太多，所以只评估土地。
接下来涉及的是不可重建的房产，有些土地可以再次建造建筑物，而有些土地一旦拆除建筑物，就无法再建造了。这是因为如果土地不与道路相连，一旦再次建造，例如将来发生火灾时会很麻烦，所以最好是与道路相连的土地合并，合并后再建造建筑物。因此，与道路连接不多的土地可能会成为不可重建的房产。
过去是如何评估的呢？因为大家都是新建文化，所以没有人评估建筑物本身。
这就是过去以日本人为模型，并以此为前提进行融资的体系。还有一点我想说的是，金融机构不是根据土地或建筑物来提供贷款，而是根据人来提供贷款，所以如果无法偿还，那个人就必须偿还。
实际上，在美国，通常在购买房产时，会以房产作为抵押来贷款，这种贷款往往不与借款人挂钩。例如，乃维小姐购买了一块价值2000万日元的土地。她去了金融机构。“嗯，现在市场价是2000万日元……但是房地产土地的价格会涨跌，我们银行不能承担这种风险，所以只能贷给您1500万日元。这栋建筑就作为1500万日元贷款的抵押品吧。”乃维小姐支付了500万日元，加上借来的1500万日元，以2000万日元购买了这块土地。
例如，五年后，您已经偿还了200万到300万日元，当乃维小姐打算出售这栋建筑时，如果她已经偿还了300万日元的剩余贷款，那么剩余贷款应该是1200万日元。如果她以超过1200万日元的价格出售，她就偿还1200万日元；即使她只能以低于1200万日元的价格出售，乃维小姐也不需要承担责任。
在美国，即使那个人在一家多么好的公司工作，因为贷款不与个人挂钩，所以即使你说“我在一流公司工作”，他们也会说“不不，花2000万日元买这么一块垃圾土地是错误的”。他们会说，虽然可以贷款，但因为是垃圾土地，所以只能贷给500万日元。
在美国，可借贷的金额取决于土地和建筑物的状况。因此，金融机构也会拼命评估土地和建筑物。这块土地实际转售能卖多少钱？当然，从常理来看，与其拆掉还能用的房子再建新房，不如让能用的房子一代代传承下去，这样整体效率更高。
乃维: 谢谢。基于过去的讨论，在构建未来模型时，当前的社会形势是怎样的呢？
上田: 是的。这其实是理所当然的事情，也不需要我多说，但从常理来看，生活方式已经发生了变化，对吧？这方面我稍后会详细解释，但首先是生活方式发生了变化，对吧？其次，人口结构也发生了很大的变化，这是其中一点。
第二点，这也相当重要，那就是作为工作方式，工作度假（workation）和远程工作（remote work）已经普及。这意味着工作地点和居住地点正在变得开放。
第三，共享经济正在社会上普及。让我们共享各种东西。通过共享，我们可以做很多事情，具体来说就是民宿和共享房屋。还有将它们结合起来的服务，例如ADDress，以及其他许多服务，这些共享经济正在普及。
第四个变化，无论如何都是科技。科技，在建筑行业来说，以前只能用20年的东西，现在可以持续50年、100年。还有金融科技，各种科技都在发展，因此社会也随之改变。
这些变化，理所当然地，与50年前为适应日本人生活方式而创建的融资模式相比，这50年间，我刚才提到的各种事情都发生了变化，这就是当前的社会形势。
上田: 在这里，我想再谈一点，那就是金融机构不认可价值，所以不提供抵押贷款，以及实际买卖时没有价值，这两者之间有什么关系呢？这其实很复杂。很多人可能认为是因为没有价值，所以金融机构不设定抵押，但实际上，反过来的情况也很多，即金融机构认可抵押价值，但因为不提供贷款，所以流通金额很低。
例如，乃维小姐拥有的土地，按照过去的社会观念，只值100万日元。然而，从现在的时代背景来看，它实际上有1000万日元的价值。如果我打算购买那块土地，我说：“乃维小姐，请把那块土地卖给我吧。”乃维小姐说：“好啊。”然后我说：“那我先咨询金融机构，结合我手头的钱和能借到的金额，再向您报价。”当我把这个情况告诉金融机构时，如果他们说：“哦，那块土地啊，买的时候只能贷100万日元。”或者他们说：“哦，那块土地啊。以现在的眼光来看，它有1000万日元的价值，我们可以贷给您任意金额，最高1000万日元。”那么我向乃维小姐报价的金额就会改变，对吧？
虽然评估可以更高，但手头没有那么多现金，所以“还是很难啊”，这就是现实的购买情况。这和翻新也是一样的，很多时候旧建筑如果翻新一下就能更好地利用，但如果你拿着100万日元的房产去银行说想翻新，请给我贷款，我会把房产抵押给你们，银行是不会理睬你的。
现在社会上有很多空置房产，处于进退两难的境地，这意味着什么呢？就是因为没有对它们进行评估。即使以现在新的生活方式来看，无法评估也是没办法的。既然进退两难，就无法评估，这是没办法的，但如果从现在的生活方式来看，本来可以评估的，却没有评估，那就太可惜了。
造成这种情况的背景，正如我之前所说，与根据个人属性发放贷款的根源有关。房产评估、不与个人挂钩的贷款，我们称之为无追索权贷款，不发放无追索权贷款，以及二手房产没有流通或没有翻新，我认为这些问题是根源相连的。
最后，我想和大家谈谈一点，那就是社会上普遍认为，建造新房、办理30年贷款、拥有高信用资质、在一流企业工作的人，以低利率获得贷款，这似乎是房地产行业中“干净”的领域。另一方面，房地产投资者以低价购入高价出售，或者低价购入翻新后使其可用，以及金融机构难以处理的房产，通过各种演示，利用各种方案，从金融机构获得资金，通过杠杆赚钱，这似乎在社会上给人一种“不太干净”的印象。但我想说的是，这完全不是这样。
换个例子说，汽车行业也有很多人这么认为。购买新车，感觉是个“干净”的行业。二手车行业，感觉有点“复杂”的味道，大家可能会这么说。但是，如果大家都把二手车报废，然后购买新车，这对社会来说是好事吗？当然不是。尽可能地使用二手车，这才是最好的选择。
总之，问题无处不在。如何使其更透明、更可视化，并尽可能有效地利用，这非常重要。甚至可以说，如何发展二手产业比新建产业对社会更重要。我希望大家能感受到，为了未来的社会影响，这些方面至关重要。
乃维: 上田先生，谢谢您的分享。这次我们讨论了现代老旧独栋住宅的投资评估，并结合了过去的评估模型和当前的社会形势。下次我们还将深入探讨生活方式、人口动态、工作度假、远程工作和共享经济等上田先生刚才提到的内容。请务必收看下期。谢谢大家。
上田: 谢谢。
首发: 空屋实验室（2024年・现已并入本网站）
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