空屋实验室刊载文章 | Roopt（Makigumi）
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本系列视频的第一集将概述老旧独栋住宅过去是如何被评估的，以及未来需要哪些新的视角。
乃维: 大家好，我是乃维，协助 Gaiax 和 Makigumi 的项目。在这个视频中，我们将向 Gaiax 首席执行官上田先生请教关于现代老旧独栋住宅投资时的评估。目前，空屋和老旧房产在金融机构中得不到评估，但预计未来空屋和老旧房产将持续增加。为了让这些房产也能获得金融机构的评估，我们可以采取哪些措施呢？这次，Gaiax 首席执行官上田先生将结合当前的社会形势，探讨评估模型。上田先生，请多指教。
上田: 请多指教。Gaiax 公司本身也进行部分房地产投资，正如乃维刚才所说，我们投资于投资老旧房产的公司，个人也关注房地产投资等，因此我想从这些经验出发，分享一些作为投资者的意见，希望金融机构也能考虑这些因素，我对此感到非常高兴。
乃维: 那么，请您立即介绍本次的范围。
上田: 基本上不涉及商业大楼等，最高约2、3千万日元，有时甚至是负资产，不是指负面资产，而是需要支付500万、1000万日元才能处理的房产，这类金额范围的房产，多数是500万、1000万日元左右，老旧、独栋、木结构建筑，而且更偏向于地方而非东京市区，其中一个重要因素是，我认为很多都是重建受限等条件不利的房地产，我想以这类情况为中心进行讨论。
乃维: 关于理想状态的概要，上田先生认为应该如何思考呢？请您接下来谈谈。
上田: 接下来，我想通过几个视频来谈谈，但首先我想概述一下。过去，房地产确实被视为房地产，人们会考虑这处房地产的价值是多少，或者因为这处房地产的价值是多少，所以可以借多少钱。但Makigumi、Gaiax以及Gaiax投资的其他公司，并非简单地将房地产视为房地产，而是将其视为开展业务的基础。具体来说，例如，我们经营共享住宅和民宿。
我们评估房地产时，如何评估呢？我们会看其基本价值，这与过去比较接近，也会看如果将其用于商业用途，能产生多少价值，然后综合考虑这两者进行评估。具体来说，我们会采用较高的那个价值。
当我们看到市场上流通的金额时，如果市场流通的金额更高，那我们也就没有必要插手了，所以这与我们今天的话题关系不大。但如果从商业角度来看，这其实是一块宝藏，那么我们就会采用那个价值。
关于这两种价值，即日常使用的基本价值和商业价值判断，我先简单介绍一下概要。基本价值与以往的思路相同，所以没什么好评论的。但是，即使是基本价值，现有的观念也过于轻视租赁。换句话说，过于沉迷于建造新房，或者为了建造新房而购买土地并建造新房的观念，现在应该更多地考虑租赁用途。也就是说，如果租赁可行，就不需要新房，老旧房产也可以，应该更多地评估老旧房产的买卖。
此外，不仅要评估每一块土地，对于经营业务的公司或个人，不仅要评估每一块土地，还要评估整个业务的整体价值。这也是一个问题，因为房地产的评估相当困难，或者说只通过房地产评估来评估，这令人困扰。因此，我认为应该更多地考虑，如果从业务角度来看，例如拥有10处房地产，并用这10处房地产经营共享住宅或民宿，或者即使是租赁，作为公司，整体的资产负债表和损益表会是怎样的呢？
乃维: 谢谢。要评估老旧独栋住宅，不能只看建筑物本身，还要看那里正在进行或可能进行的商业活动，以及刚才提到的，根据租客的不同，资金流向也会发生变化，这又是一个复杂的问题。所以，要从商业、社区、运营者等多个角度进行评估，这让我觉得，不能一概而论，确实是一个非常复杂的问题。
上田: 首先，我想整理一下过去社会是如何进行评估的。乃维，关于如何评估房地产，或者更确切地说，关于房地产贷款，这在社会上很常见，你在日常生活中，在住房或房地产方面，金融机构是否贷款、贷款金额如何等问题，你接触过哪些方面？你有什么样的印象？
: 我在自己家盖房子的时候，父母借过钱，所以有过一些接触。我印象中，如果没有可靠的还款保证，很难获得贷款，而且对于如何使用房产，以及是否符合建房条件等，审查都非常严格。乃维
上田: 顺便问一下，乃维你当时大概几岁？
乃维: 我上高中的时候。
上田: 你的家人有3人？4人？
乃维: 3人。
上田: 3个人。这确实是社会上常见的景象，一家三口申请住房贷款，然后讨论贷款还款期限是几年，比如只靠父亲的年龄能还清吗？
乃维: 是啊。我父亲是开玩笑还是认真我不知道，但他总是说这是两代人的贷款，所以你要努力赚钱。
上田: 是的。大家应该都不会觉得奇怪，这种就是普通的社会。实际上，你认为金融机构是相信什么才贷款的？
乃维: 最主要看能否还款吧。
上田: 是的。能否还款的背后，虽然因情况而异，但前提是父亲在哪里工作，以及未来是否会持续工作。这首先就是不合理的。
确实，过去的日本，这样的家庭很普遍，针对这样的家庭，会办理长期贷款，借钱建造新房。现在情况确实完全不同了，但金融机构是不是还停留在过去呢？实际上，他们确实还停留在过去。
也就是说，他们不是以土地或建筑物为信用基础来放贷，而是以工作中的父亲为中心来信任并放贷。而且，前提是不搬家。理所当然地，他们认为会长期使用，而且理所当然地，这可能与新房有关，因为是新房，所以社会上建造新房，土地就被评估为建造新房的土地。
当有一栋40年的旧建筑和一块土地时，如何评估呢？“这要买卖吗？那空置下来建新房吧，上面的建筑价值为零。好的，这是土地。这块土地的价值是多少呢？”由于建造新房的情况太多，所以只评估土地。
接下来要谈的是，关于无法重建的房产，有些土地可以再次建造建筑物，而有些土地一旦拆除建筑物，就无法再建造了。这是因为有些土地不与道路相连，如果再次建造，例如将来发生火灾等情况会很麻烦，所以最好与道路相连的土地合并，合并后再建造建筑物，有这样的方针。因此，不怎么与道路相连的土地就可能成为无法重建的房产。
过去是如何评估的呢？因为大家都崇尚新房文化，所以没有人去评估建筑物本身。
这就是过去日本人作为模型，并以此为前提进行融资的体系。还有一点我想说的是，他们不是看土地或建筑物来融资，而是看人来融资，所以如果无法偿还，那个人就必须偿还。
实际上，在美国，购买房产时，通常是以房产作为抵押来贷款，而且很多贷款与借款人无关。例如，乃维以2000万日元购买土地。她去了金融机构。“嗯，现在市场价是2000万日元……但房地产土地价格有涨有跌，我们银行不能承担这种风险，所以只能贷给您1500万日元。这栋建筑就作为1500万日元贷款的抵押品吧。”乃维出了500万日元，加上借来的1500万日元，以2000万日元买下了。
例如，五年后，你已经偿还了200万到300万日元，当乃维想出售那栋建筑时，如果剩余贷款是300万日元，那么应该是1200万日元。如果能以超过1200万日元的价格出售，就偿还1200万日元；即使只能以低于1200万日元的价格出售，乃维也不需要承担责任。
在美国，即使一个人在多么好的公司工作，贷款金额也与这个人无关。“即使您在一流公司工作，”他们也会说，“不，不，以2000万日元购买这块垃圾土地是错误的。”他们会说：“我们可以贷款给您，但这块土地是垃圾，所以我们只能贷款500万日元。”
在美国，能借到的金额取决于土地和建筑物的状况。因此，金融机构也会拼命评估土地和建筑物。例如，这块土地如果再出售能卖多少钱？理所当然地，正常情况下，与其将仍然可用的房屋拆除重建，不如将可用的建筑物不断传承给下一代，这样整体效率更高。
乃维: 谢谢。基于过去的讨论，在创建未来模型时，现代社会形势是怎样的呢？
上田: 是的。这也很理所当然，不该由我来说，但生活方式确实在改变。这方面我稍后会详细解释，但首先，生活方式在改变。其次，人口结构也发生了很大变化，这是其中一点。
第二点，这也相当重要，就是工作方式，如工作度假和远程办公已经普及。这意味着工作地点和居住地点正在变得开放。
第三，共享经济正在普及。让我们分享各种事物。通过分享，我们可以做很多事情，具体来说，比如民宿和共享住宅。还有结合这些服务的，例如ADDress，以及许多其他服务，这些共享经济正在普及。
第四个变化，无论如何都是科技。就建筑行业而言，过去只能维持20年的东西，现在可以维持50年、100年。金融科技等各种科技都在发展，因此社会也随之改变。
这些变化，理所当然地，与50年前为日本人生活方式而创建的融资模式相比，这50年来，我刚才提到的各种事物都发生了变化，这就是当前的社会形势。
上田: 在此，我想再谈一点，那就是金融机构不承认价值，因此不以抵押品贷款，以及实际买卖时没有价值，这两者之间有什么关系呢？这相当复杂。很多人可能认为是因为没有价值，所以金融机构不设定抵押品，但实际上，反过来的情况也很多，即金融机构不承认抵押品价值，不贷款，导致流通金额较低。
例如，乃维你拥有的土地，按照过去的社会观念，只值100万日元。然而，从现在的时代背景来看，它实际上有1000万日元的价值。如果我来购买那块土地。“乃维，请把那块土地卖给我吧。”乃维说“好的”时，我说：“那么，我咨询一下金融机构，看看我的手头资金和能借到的金额总和，然后给您报价。”当我把这个情况告诉金融机构时，他们说：“哦，那块土地啊，购买时只能贷给您100万日元。”或者说：“哦，那块土地啊。现在看来，它有1000万日元左右的价值呢，我们可以贷给您任意金额。可以贷到1000万日元。”当金融机构这样说时，我向乃维报价的金额就会改变。
虽然评估可以更高，但手头没有那么多现金，所以“还是很难啊”，这是现实情况。装修也是一样，旧建筑如果装修一下，应该能更好地利用，但这种情况很多。如果去银行说想花100万日元装修房子，并以此作为抵押贷款，银行是不会理会的。
现在社会上有很多空置房产，处于进退两难的境地，这是因为没有对它们进行评估。即使从现在新的生活方式来看，无法评估也是没办法的事。既然已经进退两难，无法评估也是没办法的。但是，从现在的生活方式来看，本来可以评估的，却没有评估，这太可惜了。
造成这种情况的背景，正如我之前所说，与根据个人属性放贷有着根本性的联系。房产评估，即与个人无关的贷款，被称为无追索权贷款，而没有发放无追索权贷款，以及二手房产没有流通或没有翻新，我认为这些问题是根本上相互关联的。
最后，我想和大家谈谈。不知为何，社会上普遍认为，建造新房、办理30年贷款、拥有高属性、在一流企业工作的高属性人群，以低利率获得贷款，这似乎是房地产行业中“干净”的领域。而另一方面，房地产投资者以低价购入高价出售，或者低价购入翻新后使其可用，金融机构难以处理的房产，通过各种展示，运用各种方案，从金融机构获得资金，通过杠杆赚取利润，这似乎给人一种“不那么干净”的印象。但我想说，这真的不是这样。
换个比喻，很多人对汽车行业也有类似看法。购买新车，似乎是个“干净”的行业。而二手车行业，似乎有点“复杂”的味道，大家可能会这么说。但是，如果每个人都把二手车报废，然后购买新车，这对社会来说是好事吗？当然不是。尽可能长时间地使用二手车，才是更好的选择。
总之，问题无处不在。如何使其更透明、更可视化，并尽可能有效地利用，这非常重要。甚至可以说，如何发展二手产业，比新房更重要。未来，为了对社会产生影响，我希望大家能感受到这一点。
乃维: 上田先生，谢谢您的分享。这次我们讨论了现代老旧独栋住宅的投资评估，并结合了过去的评估模型和现代社会形势。下一次，我们计划深入探讨您刚才提到的生活方式、人口动态、工作度假、远程办公和共享经济等话题。请务必收看下期视频。谢谢大家。
上田: 谢谢。
首发于：空屋实验室（2024年・现已并入本网站）
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