빈집 연구소 게재 기사 | Roopt (Makigumi)
Roopt를 운영하는 Makigumi에서는 빈집 활성화에 대한 사례 등을 수시로 조사하여 칼럼으로 발신하고 있습니다.
지금까지 노후 단독주택은 어떻게 평가되어 왔는지, 그리고 앞으로는 어떤 시각이 필요한지에 대해 시리즈의 첫 번째 영상인 이 영상에서 개요를 설명합니다.
노이: 여러분 안녕하세요, 가이악스와 Makigumi 프로젝트를 돕고 있는 노이입니다. 이 영상에서는 현대 노후 단독주택의 투자 시 평가에 대해 가이악스 대표 집행 사장인 우에다 씨에게 이야기를 들어보겠습니다. 현재 빈집이나 건축 연수가 오래된 주택은 금융기관에서 평가받지 못하고 있지만, 앞으로 빈집이나 노후 주택은 계속해서 늘어날 것으로 예상됩니다. 그러한 주택들도 금융기관으로부터 평가를 받기 위해서는 어떤 대책을 강구할 수 있을까요? 이번에는 재건축 불가 주택에 투자하고 있는 가이악스 대표 우에다 씨가 현재 사회 정세를 바탕으로 평가 모델에 대해 이야기합니다. 우에다 씨, 잘 부탁드립니다.
우에다: 잘 부탁드립니다. 가이악스라는 회사 자체도 일부 부동산 투자를 하고 있지만, 지금 노이 씨가 말씀해주신 대로 노후 주택 등에 투자하는 회사에 투자를 하거나, 개인적으로도 부동산 투자 등 여러 가지를 보고 있기 때문에, 그러한 경험을 바탕으로 투자자로서의 의견을 여러 가지 이야기하고 싶습니다. 금융기관에서도 이런 점을 고려해주시면 좋겠다고 생각합니다.
노이: 그럼 바로 이번 범위에 대해 부탁드립니다.
우에다: 기본적으로 상업용 빌딩 등은 전혀 다루지 않고, 대략 비싸도 2~3천만 엔 정도, 경우에 따라서는 부동(負動) 자산, 즉 돈을 붙여서 처분을 부탁하는 500만, 1000만 엔 정도의 금액대 주택, 대부분은 500만, 1000만 엔 정도일 것이라고 생각합니다만, 노후, 단독주택, 목조 건축, 그리고 도쿄보다는 지방을 중심으로, 그리고 중요한 점은 재건축 불가 등의 불리한 조건을 가진 부동산 이야기가 많을 것이라고 생각하는데, 그러한 경우를 중심으로 이야기하고 싶습니다.
노이: 이상적인 모습의 개요라는 점에서, 우에다 씨는 어떻게 생각해야 한다고 보시는지 다음 이야기를 부탁드립니다.
우에다: 앞으로 몇 개의 영상에 걸쳐 이야기를 하고 싶습니다만, 그 개요에 대해 먼저 이야기하고 싶습니다. 지금까지 부동산은 정말 부동산으로만 보고, 이 부동산의 가치는 얼마다, 이 부동산의 가치가 얼마니까 이 정도 돈을 빌려줘도 될까, 이런 식으로 생각했을 것입니다. 하지만 Makigumi나 가이악스, 그리고 가이악스가 투자하는 다른 회사들은 부동산을 단순히 부동산으로만 보는 것이 아니라, 사업을 해나가기 위한 기반이라고 생각하고 부동산을 보고 있습니다. 구체적으로는 예를 들어 셰어하우스나 민박을 운영하고 있습니다.
저희가 부동산을 평가할 때 어떻게 평가하는가 하면, 기본적인 가치, 지금까지와 가깝다면 가깝다고 할 수 있지만, 기본적인 가치를 보고, 혹은 그 사업으로 사용했을 때 어느 정도의 가치를 창출할 수 있을지를 보고, 그 둘을 종합적으로 고려하여 평가합니다. 구체적으로는 더 높은 쪽을 채택합니다.
세상에 유통되는 금액을 저희가 봤을 때, 세상에 유통되는 금액이 더 높다면 굳이 저희가 나설 일도 아니므로, 그 부분은 저희 오늘 이야기의 주제도 아닙니다만, 사업으로 봤을 때 사실 이것은 보물이다, 라고 할 때는 그 가치를 채택하는 식입니다.
이 두 가지, 평소 사용되는 기본적인 가치와 사업의 가치 판단에 대해서도 먼저 개요만 설명하고 싶습니다만, 기본적인 가치는 지금까지의 생각과 같다고 하면 같으므로 굳이 언급할 이야기는 아닙니다. 다만, 기본적인 가치라고 해도 기존의 사고방식은 임대를 너무 안일하게 보고 있습니다. 좀 더 다르게 말하면, 신축으로 짓거나, 신축으로 짓기 위해 토지를 사서 신축을 짓는 이러한 사고방식에 너무 침식되어 있고, 지금은 임대로 더 사용할 수 있다는 점을 고려해야 합니다. 즉, 임대로 괜찮다면 신축일 필요는 없고, 노후 주택이라도 괜찮으며, 노후 주택 상태의 매매를 더 평가해야 한다고 생각합니다.
덧붙여, 개별 토지의 평가도 그렇지만, 사업을 운영하는 회사나 사업을 운영하는 사람에 대해 개별 토지뿐만 아니라 전체적으로 그 사업 전체의 평가, 이것도 문제이지만, 부동산 평가가 상당히 어려워서, 아니 부동산 평가만으로 평가되고 있어서 곤란하기 때문에, 사업으로 봤을 때 예를 들어 10개의 부동산을 가지고 10개의 부동산으로 셰어하우스나 민박을 운영할 때, 혹은 이것이 임대라도 좋지만, 이 회사의 전체적인 BS·PL은 어떻게 되어 있을까? 와 같은 것을 더 고려해야 하지 않을까 생각합니다.
노이: 감사합니다. 건물을, 노후 단독주택을 평가하려면 건물만 보면 되는 것이 아니라, 그곳에서 어떤 비즈니스가 이루어지고 있는지, 이루어질 가능성이 있는지, 그리고 아까 누가 빌리느냐에 따라 돈의 흐름이 달라지면 또 어려운 문제가 있다는 이야기도 있었지만, 그런 비즈니스나 지역 커뮤니티, 누가 운영하는지 등 여러 관점을 보고 평가해야 한다는 점이 일률적으로 어떻다고 말하기 어려운 매우 어려운 문제라고 생각했습니다.
우에다: 먼저 지금까지 세상에서는 어떻게 평가해왔는지 정리하고 싶습니다. 노이 씨, 이 부동산에 대해 어떻게 평가할지, 좀 더 말하면 부동산에 대해 대출을 하는 것이 세상에 흔한 일이라고 생각하는데, 노이 씨의 지금까지의 일상생활에서 주거나 부동산에 관해 금융기관이 돈을 빌려주거나 빌려주지 않거나, 그 금액이 어떻다는 이야기에 어떤 식으로 접해본 적이 있습니까? 어떤 이미지를 가지고 있습니까?
: 저는 친정이 집을 지을 때 부모님이 빌렸다는 점에서 조금 접해본 적이 있습니다. 확실히 물론 갚을 보장이 없으면 잘 나오지 않거나, 또 어떻게 사용할지, 주택을 짓는 데 필요한 조건을 충족하는지 등 그런 부분이 엄격하게 심사되었던 이미지를 가지고 있습니다.노이
우에다: 참고로 노이 씨가 몇 살쯤이었나요?
노이: 제가 고등학교에 올라갈 때요.
우에다: 가족은 3명? 4명?
노이: 3명입니다.
우에다: 3명이요. 정말 흔한 세상 풍경이죠. 3인 가족이 주택 대출을 받고, 주택 대출 상환은 몇 년으로 할까요, 같은 이야기가 있고, 이거 아버지 나이만으로 갚을 수 있을까, 같은.
노이: 맞아요. 저도 아버지가 농담으로 하는 건지 진짜인지 모르겠지만 항상 2세대 대출이니까 네가 벌어야 한다고 말씀하세요.
우에다: 그렇죠. 여러분도 전혀 위화감 없을 거라고 생각하지만, 이런 것이 보통의 세상이라고 생각합니다. 실제로 금융기관은 어떤 것을 믿고 돈을 빌려준다고 생각하십니까?
노이: 갚을 수 있는지가 가장 중요하게 여겨지겠죠.
우에다: 그렇죠. 갚을 수 있는지의 이면에는, 이것은 경우에 따라 다르겠지만, 아버지가 어떤 곳에서 일하고 있고 앞으로도 계속 일할 것인가가 전제가 되기도 합니다. 여기서부터가 이상합니다.
확실히 옛날 일본에서는 그런 가족이 일반적이었고, 그런 가족에게 장기간 대출을 해주고 돈을 빌려줘서 신축을 짓는 식으로 되어 있었죠. 확실히 지금은 전혀 달라졌지만, 혹시 금융기관은 그대로인가? 같은. 사실 그대로인 경우가 많습니다.
즉, 무슨 말이냐면, 토지나 건물을 신뢰하고 돈을 빌려주는 것이 아니라, 일하는 아버지를 중심으로 믿고 돈을 빌려주는 것입니다. 그리고 이사를 하지 않는다는 전제인 것이죠. 당연하지만, 이사를 하지 않고 장기간에 걸쳐 사용한다는 느낌, 그리고 당연하지만, 아마도 신축으로 이것이 또 관련될 텐데, 신축이라는 것은 세상이 그렇게 신축을 짓는다는 것은, 토지는 신축을 짓기 위한 토지로서의 평가인 것입니다.
40년 된 건물이 서 있고 토지가 있을 때, 이것을 어떻게 평가할까 하면, 아니 이거 매매입니까? 그럼 빈터로 만들고 신축을 지을 테니, 위 건물은 0점 평가네요. 네, 토지네요. 이 토지의 평가는 얼마네요. 이런 식으로 신축을 짓는 경우가 너무 많아서 토지를 평가합니다.
다음으로 관련되는 것이 재건축 불가 주택에 대해, 토지에는 다시 건물을 지을 수 있는 토지와, 건물을 부수면 끝으로 그 토지에는 건물을 지을 수 없는 토지가 있습니다. 이것은 도로 등에 접해 있지 않은 토지로, 다시 지어지면 예를 들어 앞으로 화재 등이 발생했을 때 큰일이 나기 때문에, 되도록 도로에 접해 있는 토지와 합병하여, 합병한 후에 다시 건물을 지어달라는 방침이 있어서, 도로에 별로 접해 있지 않은 토지 등은 재건축 불가 주택이 되기도 합니다.
지금까지 어떻게 평가되었는가 하면, 모두가 신축 문화이기 때문에 그 건물을 평가하는 것을 하지 않았습니다.
이러한 모델로서의 일본인이 있고, 그것을 전제로 융자 등을 하는 스킴이 있었다는 것이 지금까지입니다. 하나 더 말하고 싶은 것은, 토지나 건물을 보고 융자를 하는 것이 아니라, 사람을 보고 융자를 하는 것이므로 상환할 수 없는 경우, 그 사람이 상환해야 합니다.
사실 미국에서는 보통 부동산을 살 때, 부동산을 담보로 돈을 빌려주고, 빌린 사람에게 귀속되지 않는 대출이 많습니다. 예를 들어 노이 씨가 2천만 엔에 토지를 사옵니다. 금융기관에 갔습니다. “그렇군요~ 지금 2천만 엔에 유통되고 있습니다만… 부동산 토지 가격은 오르거나 내리거나 하므로, 그런 위험도 저희 은행은 감당할 수 없으니 1천5백만 엔 빌려드리겠습니다. 이 건물은 1천5백만 엔 대출의 담보로 해주세요.”라고 말해서, 노이 씨가 5백만 엔을 내고, 빌려온 1천5백만 엔과 합쳐서 2천만 엔에 샀습니다.
예를 들어, 5년이 지나서 지금 2~3백만 엔을 상환하고, 노이 씨가 그 건물을 팔려고 했을 때, 남은 대출금이 3백만 엔을 갚았다면 1천2백만 엔이라고 생각하는데, 1천2백만 엔 이상으로 팔리면 1천2백만 엔을 갚고, 1천2백만 엔 이하로밖에 팔리지 않아도 노이 씨는 책임지지 않아도 됩니다.
미국에서는 그 사람이 아무리 좋은 회사에 다니고 있더라도 그 사람에게 귀속되지 않으므로, “일류 회사에 다니고 있습니다”라고 말해도 “아니요, 이런 쓰레기 같은 땅을 2천만 엔에 사는 것은 잘못입니다”와 같은. 돈은 빌려주겠지만 쓰레기 같은 땅이니까 5백만 엔밖에 빌려줄 수 없습니다, 가 됩니다.
미국의 경우, 빌릴 수 있는 금액은 토지나 건물의 상태에 따라 결정됩니다. 그래서 금융기관도 필사적으로 토지나 건물을 평가합니다. 이것이 실제로 재판매되면 얼마일까? 같은. 당연하지만, 보통 생각해도 아직 쓸 수 있는 집을 부수고 신축을 짓고, 부수고 신축을 짓는 것보다, 쓸 수 있는 건물을 계속 다음 세대에 넘겨주는 것이 전체적으로 효율적입니다.
노이: 감사합니다. 그 과거 이야기를 바탕으로, 앞으로의 모델을 만드는 데 있어서 현대 사회 정세는 어떻게 되어 있습니까?
우에다: 그렇군요. 이것도 너무 당연해서 제가 이야기할 내용은 아니지만, 보통 생각해도 라이프스타일이 변하고 있죠. 이 부분은 나중에 자세히 설명할 예정이지만, 하나는 라이프스타일이 변하고 있다는 점입니다. 그리고 인구 동태도 상당히 변하고 있다는 점이 하나 있습니다.
두 번째, 이것도 상당히 중요한데, 일하는 방식으로서 워케이션이나 원격 근무가 보급되고 있습니다. 일하는 장소가 사는 장소와 같은 것이 개방되고 있다는 것입니다.
세 번째, 공유 경제라는 것이 세상에 보급되고 있습니다. 여러 가지를 공유합시다. 그리고 그 공유한 것으로 여러 가지를 할 수 있죠, 구체적으로는 민박이나 셰어하우스 같은 것들입니다. 그것을 조합한 서비스, 예를 들어 ADDress나 다른 많은 것들이 있지만, 그러한 공유 경제가 보급되고 있습니다.
네 번째 변화는 무엇보다도 기술입니다. 기술, 건축 업계에서 말하자면, 보통 지금까지는 20년밖에 가지 못했던 것이 50년, 100년 갑니다. 라든지, 금융에 관한 기술이라든지, 여러 가지 기술이 발전하고 있기 때문에, 그것에 의해 세상이 변합니다.
이러한 변화, 당연하지만 50년 전에 만들어진 일본인의 이 라이프스타일에 맞춘 융자 스타일이, 이 50년 동안 지금 언급한 것들이 여러 가지 변해왔다는 것이 현재의 사회 정세입니다.
우에다: 여기서 하나 더 말씀드리고 싶은 것은, 금융기관이 가치를 인정하지 않아서 담보로 돈을 빌려주지 않는다는 이야기와, 실제로 매매했을 때 가치가 붙지 않는다는 이 두 가지는 어떤 관계에 있는가 하면, 이것은 상당히 어려워서 가치가 붙지 않으니까 금융기관이 담보 설정을 하지 않는다고 생각하는 사람이 많을 것이라고 생각하지만, 사실은 반대의 경우도 많아서, 금융기관이 담보 가치를 인정하고 돈을 빌려주지 않기 때문에 유통 금액이 낮다는 것입니다.
예를 들어 노이 씨가 가지고 있는 땅이, 지금까지의 사회적 사고방식으로는 100만 엔의 가치밖에 없었습니다. 그런데 지금의 시대적 배경으로 생각하면, 그것은 사실 1000만 엔의 가치가 있습니다. 그 땅을 예를 들어 제가 사러 갔습니다. “노이 씨, 그 땅 팔아주세요.”라고 노이 씨가 “좋아요”라고 했을 때, “그럼 제가 금융기관에 상담해서 제 수중에 있는 돈과 빌릴 수 있는 금액을 합산한 후에 얼마에 살 수 있는지 제안하겠습니다.”라고 말하고 금융기관에 가져갔을 때, “아~ 그 땅 말이죠, 살 때 100만 엔밖에 빌려줄 수 없습니다.”라고 말하는 것과, “그 땅 말이죠. 요즘 시대에 생각하면, 그거 1000만 엔 정도의 가치도 있죠, 얼마든지 빌려드리겠습니다. 1000만 엔까지 빌려드릴 수 있습니다.”라고 금융기관이 말했을 때, 제가 노이 씨에게 제안하는 금액이 달라지는 것이죠.
평가로는 더 높게 해도 되지만, 수중에 현금이 많이 있는 것이 아니니까, “역시 힘들어요”라고 말하며 사는 것이 현실적입니다. 이것은 리노베이션도 마찬가지로, 오래된 건물을 리노베이션하면 더 사용할 수 있을 텐데, 하는 경우가 많을 것이라고 생각하지만, 100만 엔짜리 주택을 리노베이션하고 싶으니 돈을 빌려달라고, 주택을 담보로 넣겠다고 은행에 가도 상대해주지 않습니다.
지금 세상에 빈집이 이러지도 저러지도 못하는 상태로 많이 있다는 것은, 그것에 대해 평가를 하지 않기 때문입니다. 지금의 새로운 라이프스타일로 봐도 평가할 수 없는 것은 어쩔 수 없습니다. 그것은 이미 이러지도 저러지도 못하니 평가할 수 없고 어쩔 수 없지만, 지금의 라이프스타일로 생각하면 사실 평가할 수 있는데, 그것을 평가하지 않는 것은 너무 아깝다고 생각합니다.
이러한 현상이 일어나는 배경은 아까 말한, 사람의 속성으로 돈을 빌려주는 것이 근본적으로 관련되어 있습니다. 부동산 평가, 사람에게 귀속되지 않는 대출을 논리코스론이라고 하는데, 논리코스론으로 대출하지 않는다는 것과 중고 부동산이 움직이지 않거나 중고 부동산이 리프레시되지 않는다는 것은 근본적으로 연결된 문제라고 생각합니다.
마지막으로 여러분께 말씀드리고 싶은 것은, 어쩐지 세상에서는 신축 주택을 짓고, 30년 대출을 받고, 속성이 높은 사람, 일류 기업에 다니는 속성이 높은 사람이 있어서, 거기에 저금리로 대출을 해주는 것이 어쩐지 부동산 업계에서 깨끗한 분야이고, 한편 부동산 투자자 등이 싸게 사서 비싸게 팔거나, 싸게 사서 리노베이션해서 어떻게든 사용할 수 있도록 하거나, 금융기관이 좀처럼 상대하기 어려운 부동산을 여러 가지 프레젠테이션을 펼쳐서, 이런저런 스킴을 사용하면서 금융기관에서 돈을 끌어와서 레버리지를 걸어 돈을 버는 것이, 어쩐지 깨끗한 분야가 아니라는 인상이 세상에 있지 않을까 생각하지만, 그것은 정말 틀렸다는 것을 말하고 싶습니다.
다른 비유로 말하자면, 자동차 산업도 그렇게 생각하는 사람이 많을 것이라고 생각합니다. 새 차를 사는 것은 뭔가 깨끗한 산업 같다고. 중고차 산업은 뭔가 복잡한 냄새가 나지만요, 라고 말할 것이라고 생각하지만, 그럼 모두가 중고차를 계속 폐차하고 새 차를 산다면 세상에 좋을까 하면 그렇지 않다는 것이죠. 가능한 한 중고차를 계속 사용하는 것이 좋은 것은 당연합니다.
요컨대, 문제는 어디에나 있습니다. 더 깨끗하게 가시화하고, 가능한 한 유효하게 활용할 수 있도록 하는 것이 매우 중요하며, 오히려 신축보다 중고 산업을 어떻게 발전시킬 것인가가 세상에 더 중요합니다. 앞으로 사회에 미치는 영향을 위해서는 그런 점을 여러분이 느껴주셨으면 합니다.
노이: 우에다 씨, 말씀 감사합니다. 이번에는 현대 노후 단독주택의 투자 시 평가라는 점에서, 과거의 평가 모델과 현대 사회 정세를 바탕으로 이야기를 들었습니다. 다음번에도 라이프스타일이나 인구 동태, 워케이션이나 원격 근무, 공유 경제 등 아까 우에다 씨가 말씀하셨던 부분을 더욱 깊이 파고드는 영상을 올리고 싶습니다. 다음번에도 꼭 시청해주세요. 감사합니다.
우에다: 감사합니다.
초출: 빈집 연구소 (2024년・현재는 본 사이트에 통합)
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