Artículos publicados en Akiya Lab | Roopt (Makigumi)
Makigumi, que opera Roopt, investiga y publica regularmente casos y otros datos sobre la revitalización de casas vacías como columnas.
En este primer video de la serie, explicaremos cómo se han evaluado las propiedades de casas antiguas hasta ahora y qué perspectivas serán necesarias en el futuro.
Noi: Hola a todos, soy Noi, y estoy ayudando con los proyectos de Gaiax y Makigumi. En este video, entrevistaremos al Sr. Ueda, CEO de Gaiax, sobre la evaluación de casas unifamiliares antiguas en el momento de la inversión en la era moderna. Actualmente, las casas vacías y las propiedades antiguas no son valoradas por las instituciones financieras, pero se espera que el número de casas vacías y propiedades antiguas aumente en el futuro. ¿Qué medidas se pueden tomar para que estas propiedades sean valoradas por las instituciones financieras? Esta vez, el Sr. Ueda, representante de Gaiax, que invierte en propiedades que no se pueden reconstruir, hablará sobre el modelo de evaluación, teniendo en cuenta la situación social actual. Sr. Ueda, por favor.
Ueda: Encantado de conocerte. La propia empresa Gaiax también realiza algunas inversiones inmobiliarias, pero como acaba de decir Noi, invertimos en empresas que invierten en propiedades antiguas, y también he estado observando varias inversiones inmobiliarias a nivel personal, así que me gustaría compartir mis opiniones como inversor basándome en esas experiencias. Me encantaría que las instituciones financieras tuvieran en cuenta estas cosas.
Noi: Entonces, por favor, comience con el alcance de esta vez.
: Básicamente, no trataremos con edificios comerciales ni nada por el estilo. La mayoría de las propiedades tienen un precio máximo de unos 20 o 30 millones de yenes, y en algunos casos, incluso si no son propiedades negativas, se pide que se las elimine con un coste de 5 o 10 millones de yenes. La mayoría de las propiedades en este rango de precios, probablemente alrededor de 5 o 10 millones de yenes, son casas antiguas, unifamiliares, de madera, y se encuentran principalmente en áreas rurales en lugar de Tokio. Y un punto importante es que a menudo se trata de propiedades con condiciones desfavorables, como la imposibilidad de reconstrucción. Me gustaría centrarme en este tipo de casos.Ueda
Noi: En cuanto al esquema de la situación ideal, ¿cómo cree el Sr. Ueda que deberíamos pensar? Por favor, continúe con la siguiente parte.
Ueda: Me gustaría hablar sobre esto en varios videos a partir de ahora, pero primero me gustaría dar una visión general. Hasta ahora, los bienes raíces se han visto realmente como bienes raíces, y se ha pensado en términos de cuánto vale esta propiedad, o cuánto dinero se puede prestar porque esta propiedad vale tanto. Sin embargo, Makigumi, Gaiax y otras empresas en las que invierte Gaiax no ven los bienes raíces simplemente como bienes raíces, sino como la base para llevar a cabo un negocio. Específicamente, por ejemplo, operamos share houses y alquileres vacacionales.
Cuando evaluamos bienes raíces, ¿cómo los evaluamos? Observamos el valor básico, que es algo similar a lo que se hacía antes, y también observamos cuánto valor puede generar si se utiliza como negocio. Evaluamos de forma integral, considerando ambos aspectos. En concreto, adoptamos el valor más alto.
Cuando observamos el precio de mercado, si el precio de mercado es más alto, no es algo en lo que debamos intervenir, por lo que no es el tema de nuestra conversación de hoy. Sin embargo, cuando lo vemos como un negocio, si resulta ser un tesoro, adoptamos ese valor.
También me gustaría explicar brevemente los dos tipos de valoración que se utilizan habitualmente: el valor básico y la valoración del valor comercial. El valor básico es similar a la forma de pensar anterior, por lo que no hay mucho que comentar. Sin embargo, incluso en el valor básico, la forma de pensar existente subestima demasiado el alquiler. Para decirlo de otra manera, está demasiado influenciada por la idea de construir una casa nueva, o comprar un terreno para construir una casa nueva. Ahora, deberíamos considerar que se puede utilizar más para alquiler. Es decir, si el alquiler es bueno, no es necesario que sea una casa nueva, y una propiedad antigua también es buena. Creo que deberíamos valorar más la venta de propiedades antiguas.
Además, aunque la evaluación de cada terreno es importante, para las empresas o personas que realizan negocios, no solo se debe evaluar cada terreno, sino también la evaluación general de todo el negocio. Esto también es un problema, pero la evaluación de los bienes raíces es bastante difícil, o mejor dicho, solo se evalúa por el valor de los bienes raíces, y eso es un problema. Por lo tanto, creo que deberíamos considerar más cómo se ve el balance y el estado de resultados de toda la empresa cuando se tienen, por ejemplo, 10 propiedades y se operan share houses o alquileres vacacionales, o incluso alquileres. Esto es algo que deberíamos considerar más.
Noi: Gracias. Para evaluar una casa unifamiliar antigua, no basta con mirar solo el edificio. También hay que considerar qué tipo de negocio se está llevando a cabo o podría llevarse a cabo allí, o como se mencionó antes, el flujo de dinero puede cambiar dependiendo de quién lo alquile, lo que plantea un problema difícil. Por lo tanto, es un problema muy difícil decir de forma general cómo se debe evaluar, ya que hay que considerar varios aspectos, como el negocio, la comunidad local y quién lo gestiona.
: Primero, me gustaría organizar cómo se han evaluado las cosas en el mundo hasta ahora. Noi, ¿cómo se evalúan los bienes raíces, o para ser más precisos, cómo se otorgan préstamos para bienes raíces, que es algo común en el mundo? En tu vida diaria, ¿en qué situaciones has oído hablar de que las instituciones financieras presten o no dinero para viviendas o bienes raíces, y cómo se determina la cantidad? ¿Qué imagen tienes de eso?Ueda
: Cuando mis padres construyeron nuestra casa, recuerdo que pidieron un préstamo. Definitivamente, no se concedía fácilmente si no había garantía de que se pudiera devolver. También tengo la imagen de que se examinaba estrictamente cómo se iba a utilizar y si se cumplían las condiciones para construir la propiedad.Noi
: ¿Cuántos años tenías entonces, Noi?Ueda
: Cuando entré a la escuela secundaria.Noi
: ¿Cuántos miembros tiene tu familia? ¿3 o 4?Ueda
: Somos 3.Noi
: Con 3 personas. Esa es una escena muy común en el mundo, una familia de 3 personas que solicita un préstamo hipotecario, y se discute cuántos años durará el pago del préstamo, y si solo el padre podrá pagarlo.Ueda
: Así es. Mi padre, no sé si bromea o habla en serio, siempre me dice que es un préstamo de dos generaciones, así que tengo que ganar dinero.Noi
: Así es. Creo que a nadie le resulta extraño, y así es como funciona el mundo. De hecho, ¿en qué crees que confían las instituciones financieras para prestar dinero?Ueda
: Lo que más se mira es si se puede devolver, ¿verdad?Noi
: Así es. Detrás de la capacidad de pago, aunque esto varía según el caso, se asume que el padre trabaja en un lugar determinado y continuará trabajando indefinidamente. Aquí es donde radica el problema.Ueda
Ciertamente, en el Japón de antaño, ese tipo de familia era común, y se concedían préstamos a largo plazo a esas familias para construir casas nuevas. Es cierto que ahora las cosas son muy diferentes, pero ¿es posible que las instituciones financieras sigan igual? De hecho, a menudo es así.
En otras palabras, no prestan dinero confiando en el terreno o el edificio, sino confiando principalmente en el padre que trabaja. Y se asume que no se mudarán. Por supuesto, se asume que se utilizará durante un largo período sin mudarse, y por supuesto, probablemente se trate de una construcción nueva, lo que también está relacionado. El hecho de que sea una construcción nueva significa que el mundo, al construir casas nuevas de esa manera, valora el terreno como un terreno para construir una casa nueva.
Cuando hay un edificio de 40 años y un terreno, ¿cómo se evalúa? Se dice: "¿Es esto una venta?" Y luego, "Como vamos a dejar el terreno vacío y construir una casa nueva, el edificio de arriba tiene un valor cero. Sí, es un terreno. El valor de este terreno es tanto." Hay demasiados casos en los que se construye una casa nueva de esta manera, y se evalúa el terreno.
Lo siguiente que entra en juego son las propiedades que no se pueden reconstruir. Hay terrenos en los que se puede volver a construir un edificio, y terrenos en los que, una vez demolido el edificio, no se puede volver a construir. Esto se debe a que los terrenos que no están conectados a una carretera, si se construye de nuevo, podrían ser un problema en caso de incendio, por ejemplo. Por lo tanto, la política es que, si es posible, se fusione con un terreno que esté conectado a una carretera y se construya un edificio de nuevo. Los terrenos que no están muy conectados a una carretera a menudo se convierten en propiedades que no se pueden reconstruir.
Hasta ahora, ¿cómo se evaluaban? Como todos estaban en la cultura de las construcciones nuevas, no se evaluaba el edificio en sí.
Hasta ahora, existía un modelo de japonés que, basándose en esa premisa, tenía un esquema para conceder préstamos. Otra cosa que quiero decir es que no se conceden préstamos basándose en el terreno o el edificio, sino en la persona, por lo que si no se puede pagar, esa persona tiene que pagar.
De hecho, en Estados Unidos, al comprar una propiedad, es común que se preste dinero con la propiedad como garantía, y que los préstamos no estén vinculados a la persona que los pide. Por ejemplo, Noi compra un terreno por 20 millones de yenes. Va a una institución financiera. "Bueno, se vende por 20 millones de yenes ahora mismo... pero el precio del terreno puede subir o bajar, y nosotros, como banco, no podemos asumir ese riesgo, así que le prestaremos 15 millones de yenes. Este edificio servirá como garantía para el préstamo de 15 millones de yenes." Y Noi pone 5 millones de yenes, y con los 15 millones de yenes prestados, compra el terreno por 20 millones de yenes.
Por ejemplo, después de 5 años, si ha pagado 2 o 3 millones de yenes y Noi intenta vender el edificio, si ha pagado 3 millones de yenes del préstamo restante, serían 12 millones de yenes. Si lo vende por más de 12 millones de yenes, devuelve 12 millones de yenes, y si lo vende por menos de 12 millones de yenes, Noi no tiene que asumir la responsabilidad.
En Estados Unidos, la cantidad que se puede pedir prestada se determina por el estado del terreno o del edificio. Por lo tanto, las instituciones financieras se esfuerzan por evaluar el terreno o el edificio. ¿Cuánto valdría si se revendiera? Por supuesto, es más eficiente en general que las casas utilizables se transmitan a la siguiente generación, en lugar de demoler casas utilizables para construir casas nuevas, y luego demolerlas de nuevo para construir casas nuevas.
En Estados Unidos, la cantidad que se puede pedir prestada se determina por el estado del terreno o del edificio. Por lo tanto, las instituciones financieras se esfuerzan por evaluar el terreno o el edificio. ¿Cuánto valdría si se revendiera? Por supuesto, es más eficiente en general que las casas utilizables se transmitan a la siguiente generación, en lugar de demoler casas utilizables para construir casas nuevas, y luego demolerlas de nuevo para construir casas nuevas.
Noi: Gracias. Teniendo en cuenta la historia pasada, ¿cómo es la situación social actual para la creación de modelos futuros?
Ueda: Así es. Esto es tan obvio que no es algo de lo que deba hablar, pero si lo pensamos, los estilos de vida han cambiado, ¿verdad? Explicaré esto en detalle más adelante, pero una cosa es que los estilos de vida han cambiado. Y la demografía también ha cambiado bastante, eso es una cosa.
En segundo lugar, y esto también es bastante importante, el trabajo a distancia y el teletrabajo se han extendido como formas de trabajar. Esto significa que el lugar de trabajo y el lugar de residencia se están liberando.
En tercer lugar, la economía colaborativa se ha extendido por todo el mundo. Compartamos varias cosas. Y con las cosas que hemos compartido, se pueden hacer muchas cosas, como alquileres vacacionales y share houses. Y servicios que combinan esto, como ADDress y muchos otros, la economía colaborativa se está extendiendo.
El cuarto cambio es, por encima de todo, la tecnología. En la industria de la construcción, por ejemplo, lo que antes solo duraba 20 años, ahora dura 50 o 100 años. Y la tecnología relacionada con las finanzas, y varias otras tecnologías están creciendo, y eso está cambiando el mundo.
Estos cambios, por supuesto, son que los estilos de préstamo adaptados al estilo de vida japonés creado hace 50 años, han cambiado en los últimos 50 años en los aspectos que acabo de mencionar. Esa es la situación social actual.
: Aquí, me gustaría hablar de otra cosa, teniendo esto en cuenta. La relación entre el hecho de que las instituciones financieras no reconozcan el valor y, por lo tanto, no presten dinero con garantía, y el hecho de que no haya valor cuando se vende, es bastante complicada. Mucha gente piensa que, como no hay valor, las instituciones financieras no establecen una garantía, pero en realidad, a menudo ocurre lo contrario: el precio de mercado es bajo porque las instituciones financieras no reconocen el valor de la garantía y no prestan dinero.Ueda
Por ejemplo, si el terreno que posee Noi, según la forma de pensar de la sociedad anterior, solo valía 1 millón de yenes. Sin embargo, considerando el contexto actual, en realidad tiene un valor de 10 millones de yenes. Si yo fuera a comprar ese terreno, por ejemplo. "Noi, ¿me venderías ese terreno?" Y Noi diría: "Claro". Entonces yo diría: "Bueno, consultaré con una institución financiera, y después de ver la suma de mi propio dinero y la cantidad que puedo pedir prestada, le haré una oferta sobre cuánto puedo comprarlo". Y cuando lo llevo a la institución financiera, me dicen: "¿Ese terreno? Solo podemos prestarle 1 millón de yenes para comprarlo". O me dicen: "¿Ese terreno? Considerando los tiempos actuales, en realidad vale unos 10 millones de yenes, podemos prestarle lo que sea. Podemos prestarle hasta 10 millones de yenes". Cuando la institución financiera dice eso, la cantidad que yo le ofrezco a Noi cambia, ¿verdad?
Aunque la evaluación debería ser mayor, no tengo mucho dinero en efectivo, así que digo: "Es difícil", y lo compro, lo cual es realista. Esto es lo mismo con las renovaciones. A menudo se piensa que si se renueva un edificio antiguo, se podría usar más, pero si vas al banco y dices: "Quiero renovar una propiedad de 1 millón de yenes, por favor, préstenme dinero, pondré la propiedad como garantía", no te harán caso.
Actualmente, hay muchas casas vacías en el mundo que están en un estado de estancamiento, y esto se debe a que no se les ha dado una evaluación. Incluso con los nuevos estilos de vida actuales, es inevitable que no se les pueda dar una evaluación. Es inevitable que no se les pueda dar una evaluación porque están estancadas, pero creo que es una lástima que no se les dé una evaluación cuando, en realidad, se les podría dar una evaluación considerando los estilos de vida actuales.
La razón de esto es lo que mencioné antes: el hecho de que se preste dinero basándose en los atributos de la persona está relacionado con la raíz del problema. Creo que el hecho de que no se evalúen las propiedades, que no se concedan préstamos no vinculados a la persona (préstamos sin recurso), y que las propiedades de segunda mano no se muevan o no se renueven, son problemas que están conectados en la raíz.
Finalmente, lo que me gustaría decirles a todos es que, de alguna manera, en el mundo, hay personas con altos atributos que construyen propiedades nuevas, obtienen préstamos a 30 años, y trabajan en empresas de primera clase, y se les presta dinero a bajas tasas de interés. Esto es, de alguna manera, un área limpia en la industria inmobiliaria. Por otro lado, los inversores inmobiliarios que compran barato y venden caro, o compran barato y renuevan para que se pueda usar de alguna manera, o que presentan varias propuestas para propiedades que las instituciones financieras no pueden manejar fácilmente, y utilizan varios esquemas para obtener dinero de las instituciones financieras y ganar dinero con apalancamiento, esto da la impresión de que no es un área muy limpia en el mundo. Pero quiero decir que eso es realmente incorrecto.
Para dar otro ejemplo, creo que mucha gente piensa lo mismo de la industria automotriz. Comprar un coche nuevo parece una industria limpia. La industria de los coches usados parece tener un olor complicado, pero si todo el mundo desguazara los coches usados y comprara coches nuevos, ¿sería bueno para el mundo? No, no lo sería. Es mejor usar los coches usados el mayor tiempo posible.
En resumen, el problema está en todas partes. Es muy importante cómo podemos hacerlo más limpio y transparente, y cómo podemos utilizarlo de la manera más efectiva posible. De hecho, es más importante para el mundo cómo desarrollar la industria de segunda mano que la de las construcciones nuevas. En el futuro, para el impacto social, quiero que todos sientan este punto.
Noi: Sr. Ueda, gracias por su charla. Esta vez, hablamos sobre la evaluación de casas unifamiliares antiguas en el momento de la inversión en la era moderna, basándonos en modelos de evaluación pasados y la situación social actual. La próxima vez, nos gustaría subir un video que profundice en los estilos de vida, la demografía, el workation, el teletrabajo y la economía colaborativa, que el Sr. Ueda mencionó anteriormente. Por favor, véanlo la próxima vez. Gracias.
Ueda: Gracias.
Publicado originalmente en: Akiya Lab (2024, ahora integrado en este sitio)
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