Artículos publicados en Akiya Lab | Roopt (Makigumi)
Makigumi, que opera Roopt, investiga casos y otros temas relacionados con la revitalización de casas vacías y los publica como columnas.
En este primer video de la serie, explicaremos cómo se han evaluado las propiedades unifamiliares antiguas hasta ahora y qué perspectivas serán necesarias en el futuro.
Noi: Hola a todos, soy Noi, y ayudo con los proyectos de Gaiax y Makigumi. En este video, hablaremos con el Sr. Ueda, presidente y director ejecutivo de Gaiax, sobre la evaluación de casas unifamiliares antiguas al invertir en la era moderna. Actualmente, las casas vacías y las propiedades antiguas no son valoradas por las instituciones financieras, pero se espera que el número de casas vacías y propiedades antiguas aumente en el futuro. ¿Qué medidas se pueden tomar para que estas propiedades sean valoradas por las instituciones financieras? Esta vez, el Sr. Ueda, presidente de Gaiax, que invierte en propiedades que no se pueden reconstruir, hablará sobre los modelos de evaluación, teniendo en cuenta la situación social actual. Sr. Ueda, por favor.
Ueda: Gracias. La propia empresa Gaiax también realiza algunas inversiones inmobiliarias, y como acaba de mencionar Noi, invierto en empresas que invierten en propiedades antiguas, y también he estado observando varias inversiones inmobiliarias a nivel personal. Por lo tanto, me gustaría compartir mis opiniones como inversor basándome en esas experiencias, y espero que las instituciones financieras consideren estas cosas.
Noi: Entonces, por favor, comience con el alcance de esta discusión.
Ueda: Básicamente, no trataremos edificios comerciales ni nada por el estilo. La mayoría de las propiedades tienen un precio máximo de unos 20 a 30 millones de yenes, y en algunos casos, incluso pueden ser activos negativos, no en el sentido de activos que pierden valor, sino propiedades por las que se pide dinero para deshacerse de ellas, como 5 millones o 10 millones de yenes. La mayoría de estas propiedades están en el rango de 5 a 10 millones de yenes, son antiguas, unifamiliares, de construcción de madera, y se encuentran principalmente en áreas rurales en lugar de Tokio. Un punto importante es que a menudo se trata de propiedades inmobiliarias con condiciones desfavorables, como la imposibilidad de reconstrucción. Me gustaría centrarme en este tipo de casos.
Noi: En cuanto al esquema de la situación ideal, ¿cómo cree el Sr. Ueda que deberíamos pensar? Por favor, continúe.
Ueda: Me gustaría hablar sobre esto en varios videos, pero primero quiero dar una visión general. Hasta ahora, los bienes raíces se han visto puramente como bienes raíces, pensando en cuánto vale esta propiedad, o cuánto dinero se puede prestar basándose en su valor. Sin embargo, Makigumi, Gaiax y otras empresas en las que Gaiax invierte no ven los bienes raíces simplemente como bienes raíces, sino como la base para llevar a cabo negocios. Específicamente, por ejemplo, operamos share houses y alquileres vacacionales.
Cuando evaluamos bienes raíces, ¿cómo lo hacemos? Observamos el valor básico, que es bastante similar a lo que se hacía antes, o cuánto valor puede generar si se utiliza como negocio. Consideramos ambos aspectos y evaluamos de manera integral. Para ser específicos, adoptamos el valor más alto.
Cuando observamos el precio de mercado, si el precio de mercado es más alto, no es algo en lo que debamos intervenir, por lo que no es el tema de nuestra conversación de hoy. Sin embargo, cuando lo vemos como un negocio, si resulta ser un tesoro, entonces adoptamos ese valor.
También me gustaría explicar brevemente la evaluación del valor básico y el valor comercial que se utilizan a diario. El valor básico es el mismo que el enfoque anterior, por lo que no hay mucho que comentar. Sin embargo, incluso con el valor básico, el enfoque existente subestima un poco el alquiler. Para decirlo de otra manera, está demasiado influenciado por la idea de construir propiedades nuevas, o comprar terrenos para construir propiedades nuevas. Ahora, deberíamos considerar que se pueden usar más propiedades de alquiler. Es decir, si el alquiler es suficiente, no es necesario que sea una propiedad nueva; una propiedad antigua también está bien, y creo que la venta de propiedades antiguas debería valorarse más.
Además de la evaluación de cada parcela de tierra, para las empresas o personas que realizan negocios, no solo la tierra individual, sino también la evaluación general de todo el negocio, lo cual es otro problema, es bastante difícil de evaluar, o mejor dicho, se evalúa solo por la evaluación de la propiedad, y eso es un problema. Por lo tanto, cuando se ve como un negocio, por ejemplo, si se tienen 10 propiedades y se operan share houses o alquileres vacacionales con esas 10 propiedades, o incluso si son alquileres, ¿cómo se ven el balance y el estado de resultados de toda la empresa? Creo que deberíamos pensar más en cosas como estas.
Noi: Gracias. Para evaluar una propiedad unifamiliar antigua, no basta con mirar solo el edificio. También hay que considerar qué tipo de negocio se está llevando a cabo o podría llevarse a cabo allí, y como se mencionó antes, el flujo de dinero puede cambiar dependiendo de quién lo alquile, lo que plantea un problema difícil. Así que, al evaluar, hay que considerar varios aspectos como el negocio, la comunidad local, quién lo gestiona, etc. Me di cuenta de que es un problema muy difícil porque no se puede decir de forma generalizada cómo evaluarlo.
Ueda: Primero, me gustaría organizar cómo se han evaluado las cosas en el mundo hasta ahora. Noi, ¿cómo se evalúan los bienes raíces, o para ser más precisos, cómo se otorgan préstamos hipotecarios, que es algo común en el mundo? En tu vida diaria, ¿en qué situaciones has oído hablar de instituciones financieras prestando o no prestando dinero para viviendas o bienes raíces, o de cómo se determinan las cantidades? ¿Qué imagen tienes?
: Tuve un poco de contacto con eso cuando mis padres construyeron nuestra casa y pidieron un préstamo. Definitivamente, si no hay garantía de que se pueda pagar, es difícil obtenerlo. También tengo la impresión de que se examinaba estrictamente cómo se iba a usar y si se cumplían las condiciones para construir la propiedad.Noi
Ueda: Por cierto, ¿cuántos años tenías, Noi?
Noi: Cuando entré a la escuela secundaria.
Ueda: ¿Tu familia era de 3 o 4 personas?
Noi: Éramos 3.
Ueda: Tres personas. Esa es una escena muy común en el mundo: una familia de tres personas obtiene un préstamo hipotecario, y se habla de cuántos años se pagará el préstamo, y si solo el padre podrá pagarlo con su edad.
Noi: Así es. No sé si mi padre lo dice en broma o en serio, pero siempre me dice que es un préstamo de dos generaciones, así que tengo que ganar dinero.
Ueda: Exacto. Estoy seguro de que a nadie le parece extraño, pero creo que así es el mundo normal. De hecho, ¿qué creen que creen las instituciones financieras cuando prestan dinero?
Noi: Lo que más se mira es si se puede pagar, ¿verdad?
Ueda: Así es. Detrás de la pregunta de si se puede pagar, aunque esto varía según el caso, está la suposición de dónde trabaja el padre y si seguirá trabajando de forma permanente. Aquí es donde radica el problema.
Ciertamente, en el Japón de antaño, ese tipo de familia era común, y se concedían préstamos a largo plazo a esas familias para construir casas nuevas. Es cierto que ahora las cosas son muy diferentes, pero ¿es posible que las instituciones financieras sigan igual? De hecho, a menudo es así.
En otras palabras, no están prestando dinero basándose en la confianza en la tierra o el edificio, sino en la confianza en el padre que trabaja. Y la suposición es que no se mudarán. Por supuesto, la idea es que se usará durante un largo período sin mudarse, y por supuesto, probablemente se trate de una construcción nueva, lo que también está relacionado. El hecho de que sea una construcción nueva significa que el mundo, al construir propiedades nuevas de esa manera, valora la tierra como tierra para construir propiedades nuevas.
Cuando hay un edificio de 40 años y un terreno, ¿cómo se evalúa? Se dice: "¿Es esto una venta? Entonces, si se va a dejar el terreno vacío para construir una propiedad nueva, el edificio de arriba tiene un valor cero. Sí, es un terreno. El valor de este terreno es X". Hay demasiados casos en los que se construye una propiedad nueva de esta manera, y se evalúa el terreno.
Lo siguiente que entra en juego son las propiedades que no se pueden reconstruir. Hay terrenos en los que se puede volver a construir un edificio, y terrenos en los que, una vez demolido el edificio, no se puede volver a construir nada. Esto se aplica a terrenos que no están conectados a una carretera. Si se construye de nuevo, por ejemplo, en caso de incendio, sería un problema. Por lo tanto, existe una política que sugiere fusionar el terreno con uno que sí esté conectado a una carretera y luego construir un edificio. Los terrenos que no están muy conectados a una carretera a menudo se convierten en propiedades que no se pueden reconstruir.
Hasta ahora, ¿cómo se evaluaban? Como todos estaban inmersos en la cultura de la construcción nueva, no se evaluaba el edificio en sí.
Hasta ahora, existía un modelo de japonés que se basaba en esto, y un esquema de financiación que lo asumía. Otra cosa que quiero mencionar es que no se conceden préstamos basándose en la tierra o el edificio, sino en la persona, por lo que si la persona no puede pagar, es ella quien debe hacerlo.
De hecho, en Estados Unidos, al comprar una propiedad, es común que se preste dinero con la propiedad como garantía, y muchos préstamos no están vinculados a la persona que los pide. Por ejemplo, Noi compra un terreno por 20 millones de yenes. Va a una institución financiera. Le dicen: "Sí, actualmente se vende por 20 millones, pero el precio de la tierra puede subir o bajar, y como somos un banco, no podemos asumir ese riesgo, así que le prestaremos 15 millones. Por favor, use este edificio como garantía para el préstamo de 15 millones". Noi aporta 5 millones y, junto con los 15 millones prestados, compra el terreno por 20 millones.
Por ejemplo, si después de 5 años ha pagado 2 o 3 millones y Noi quiere vender el edificio, si ha pagado 3 millones del préstamo restante, serían 12 millones. Si lo vende por más de 12 millones, devuelve los 12 millones, y si lo vende por menos de 12 millones, Noi no tiene que asumir la responsabilidad.
En Estados Unidos, incluso si la persona trabaja en una excelente empresa, como el préstamo no está vinculado a la persona, aunque digan "trabajo en una empresa de primera clase", les dirán: "No, no, está mal comprar un terreno tan inútil por 20 millones". Te prestaremos dinero, pero como es un terreno inútil, solo podemos prestarte 5 millones.
En el caso de Estados Unidos, la cantidad que se puede pedir prestada se determina por el estado del terreno o del edificio. Por lo tanto, las instituciones financieras se esfuerzan por evaluar el terreno o el edificio. ¿Cuánto se vendería esto si se revendiera? Por supuesto, es más eficiente para la sociedad en general seguir utilizando las casas que aún son utilizables y pasarlas a la siguiente generación, en lugar de demolerlas y construir nuevas, y luego demolerlas y construir nuevas.
Noi: Gracias. Teniendo en cuenta la historia pasada, ¿cómo es la situación social actual para la creación de modelos futuros?
Ueda: Bueno, esto es tan obvio que no es algo de lo que deba hablar, pero si lo piensas bien, los estilos de vida han cambiado, ¿verdad? Más adelante explicaré esto en detalle, pero un punto es que los estilos de vida han cambiado. Y la demografía también ha cambiado bastante, ese es un punto.
En segundo lugar, y esto también es bastante importante, el trabajo remoto y el "workation" (trabajo y vacaciones) se han vuelto populares como formas de trabajar. Esto significa que el lugar de trabajo y el lugar de residencia se están volviendo más flexibles.
En tercer lugar, la economía colaborativa se ha extendido por el mundo. Compartamos varias cosas. Y con lo que hemos compartido, se pueden hacer muchas cosas, ¿verdad? Específicamente, alquileres vacacionales, share houses. Y servicios que combinan esto, como ADDress, y muchos otros. Así es como se ha extendido la economía colaborativa.
El cuarto cambio, sin duda, es la tecnología. En la industria de la construcción, por ejemplo, lo que antes solo duraba 20 años, ahora dura 50 o 100 años. Y la tecnología relacionada con las finanzas, y varias otras tecnologías están avanzando, lo que está cambiando el mundo.
Estos cambios, por supuesto, son obvios. El estilo de financiación adaptado al estilo de vida japonés, creado hace 50 años, ha cambiado mucho en estos 50 años, como acabo de mencionar. Esa es la situación social actual.
Ueda: Aquí, me gustaría hablar de otra cosa basándome en lo anterior. La cuestión de que las instituciones financieras no reconocen el valor y, por lo tanto, no prestan dinero con garantía, y la cuestión de que no se le asigna valor al venderla, ¿qué relación tienen? Esto es bastante complicado. Mucha gente piensa que las instituciones financieras no establecen garantías porque no se le asigna valor, pero en realidad, a menudo ocurre lo contrario: el precio de mercado es bajo porque las instituciones financieras no reconocen el valor de la garantía y no prestan dinero.
Por ejemplo, el terreno que posee Noi, según la forma de pensar de la sociedad anterior, solo valía 1 millón de yenes. Sin embargo, si se considera el contexto actual, en realidad tiene un valor de 10 millones de yenes. Si yo fuera a comprar ese terreno, le diría a Noi: "Noi, por favor, véndame ese terreno". Cuando Noi dijera: "Está bien", yo le diría: "Entonces, consultaré con una institución financiera y, después de ver la suma de mi dinero disponible y la cantidad que puedo pedir prestada, le haré una oferta". Cuando se lo presentara a la institución financiera, me dirían: "¿Ese terreno? Solo podemos prestarle 1 millón al comprarlo". O me dirían: "¿Ese terreno? Considerando los tiempos actuales, ¿no vale unos 10 millones de yenes? Le prestaremos lo que necesite. Podemos prestarle hasta 10 millones". En ese momento, la cantidad que yo le ofrecería a Noi cambiaría, ¿verdad?
Aunque la evaluación debería ser mayor, como no tengo mucho dinero en efectivo, la realidad es que lo compro diciendo: "Es difícil, pero lo haré". Esto es lo mismo con las renovaciones. A menudo se piensa que si se renueva un edificio antiguo, se podría usar más, pero si vas al banco y dices: "Quiero renovar una propiedad de 1 millón de yenes, por favor, préstenme dinero, pondré la propiedad como garantía", no te harán caso.
Lo que significa que hay muchas casas vacías en el mundo que están en un estado de estancamiento, es que no se les ha asignado un valor. Es comprensible que no se les pueda asignar un valor incluso con los nuevos estilos de vida. Es una pena que no se les asigne un valor, aunque en realidad se les podría asignar uno si se consideran los estilos de vida actuales.
La razón por la que esto sucede está relacionada con el hecho de que se presta dinero basándose en los atributos de las personas, como mencioné antes. La evaluación de la propiedad, el hecho de que no se preste dinero sin vinculación a la persona (lo que se llama préstamo sin recurso), y el hecho de que las propiedades de segunda mano no se muevan o no se renueven, son problemas que están conectados en la raíz.
Finalmente, lo que quiero decirles a todos es que, de alguna manera, en el mundo, la construcción de propiedades nuevas, los préstamos a 30 años, las personas con altos atributos que trabajan en empresas de primera clase, y los préstamos a bajo interés a estas personas, son de alguna manera un área "limpia" en la industria inmobiliaria. Por otro lado, los inversores inmobiliarios que compran barato y venden caro, o compran barato y renuevan para hacerlas utilizables, o que presentan varias propuestas para propiedades que las instituciones financieras no quieren tratar, y utilizan varios esquemas para obtener dinero de las instituciones financieras y ganar dinero con apalancamiento, se percibe como un área "no tan limpia" en el mundo. Pero quiero decirles que eso es realmente incorrecto.
Para dar otro ejemplo, creo que mucha gente piensa lo mismo de la industria automotriz. Comprar un coche nuevo parece una industria "limpia". Pero la industria de los coches usados parece tener un olor a algo complicado, ¿verdad? Pero, ¿sería bueno para el mundo si todos desecharan sus coches usados y compraran coches nuevos? No, no lo sería. Es mejor usar los coches usados el mayor tiempo posible.
En resumen, el problema está en todas partes. Es muy importante hacerlo más limpio y transparente, y utilizarlo de la manera más efectiva posible. De hecho, es más importante para el mundo cómo desarrollar la industria de segunda mano que la de nueva construcción. Espero que todos sientan la importancia de estos puntos para el impacto social futuro.
Noi: Sr. Ueda, muchas gracias por su charla. Esta vez, hablamos sobre la evaluación de casas unifamiliares antiguas al invertir en la era moderna, basándonos en modelos de evaluación pasados y la situación social actual. La próxima vez, nos gustaría subir un video que profundice en los estilos de vida y la demografía, el workation y el trabajo remoto, la economía colaborativa, y otros temas que el Sr. Ueda mencionó anteriormente. Por favor, no se pierdan el próximo episodio. Muchas gracias.
Ueda: Gracias.
Publicado originalmente en: Akiya Lab (2024 - ahora integrado en este sitio)
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