Artículos publicados en Akiya Lab | Roopt (Makigumi)
Makigumi, que opera Roopt, investiga casos y otros temas relacionados con la revitalización de casas vacías y los publica como columnas.
En este primer video de la serie, explicaré cómo se han evaluado las propiedades unifamiliares antiguas hasta ahora y qué perspectivas serán necesarias en el futuro.
Noi: Hola a todos, soy Noi, y estoy ayudando con los proyectos de Gaiax y Makigumi. En este video, entrevistaremos al Sr. Ueda, presidente ejecutivo de Gaiax, sobre la evaluación de la inversión en viviendas unifamiliares antiguas en la era moderna. Actualmente, las casas vacías y las propiedades antiguas no son valoradas por las instituciones financieras, pero se espera que el número de casas vacías y propiedades antiguas aumente en el futuro. ¿Qué medidas se pueden tomar para que estas propiedades sean valoradas por las instituciones financieras? En esta ocasión, el Sr. Ueda, presidente de Gaiax, que invierte en propiedades que no se pueden reconstruir, hablará sobre los modelos de evaluación, teniendo en cuenta la situación social actual. Sr. Ueda, por favor.
Ueda: Gracias. La propia empresa Gaiax también invierte en bienes raíces, y como acaba de mencionar Noi, invierto en empresas que invierten en propiedades antiguas, y también he estado observando varias inversiones inmobiliarias personalmente, así que me gustaría compartir mis opiniones como inversor basándome en esas experiencias. Me encantaría que las instituciones financieras consideraran estas cosas.
Noi: Entonces, por favor, comience con el alcance de esta discusión.
Ueda: Básicamente, no trataremos edificios comerciales ni nada por el estilo, sino propiedades con un precio máximo de unos 20 o 30 millones de yenes, y en algunos casos, incluso propiedades que son una carga, no en el sentido de activos negativos, sino propiedades por las que se pide una tarifa para deshacerse de ellas, como 5 o 10 millones de yenes. La mayoría de estas propiedades, probablemente entre 5 y 10 millones de yenes, son antiguas, unifamiliares, de madera, y se encuentran principalmente en áreas rurales en lugar de Tokio. Y un punto importante es que a menudo se trata de propiedades con condiciones desfavorables, como la imposibilidad de reconstrucción. Me gustaría centrarme en este tipo de casos.
Noi: En cuanto al esquema de la situación ideal, ¿cómo cree el Sr. Ueda que deberíamos pensar al respecto? Por favor, continúe.
Ueda: Me gustaría hablar sobre esto en varios videos, pero primero quiero dar una visión general. Hasta ahora, los bienes raíces se han visto puramente como bienes raíces, pensando en cuánto vale esta propiedad, o cuánto dinero se puede prestar basándose en su valor. Sin embargo, Makigumi, Gaiax y otras empresas en las que Gaiax invierte no ven los bienes raíces simplemente como bienes raíces, sino como la base para llevar a cabo un negocio. Específicamente, por ejemplo, operamos share houses y alquileres vacacionales.
Cuando evaluamos bienes raíces, ¿cómo lo hacemos? Observamos el valor básico, que es bastante similar a lo que se hacía antes, o cuánto valor puede generar si se utiliza como negocio. Consideramos ambos aspectos y evaluamos de manera integral. En los casos específicos, adoptamos el valor más alto.
Cuando observamos el precio de mercado, si el precio de mercado es más alto, no es algo en lo que debamos intervenir, por lo que no es el tema de nuestra discusión de hoy. Sin embargo, cuando lo vemos como un negocio, si resulta ser un tesoro, entonces adoptamos ese valor.
También me gustaría explicar brevemente la evaluación del valor básico y el valor comercial que se utilizan a diario. El valor básico es el mismo que el enfoque anterior, por lo que no hay mucho que comentar. Sin embargo, incluso con el valor básico, el pensamiento existente subestima demasiado el alquiler. Para decirlo de otra manera, está demasiado influenciado por la idea de construir propiedades nuevas, o comprar terrenos para construir propiedades nuevas. Ahora, deberíamos considerar que se pueden usar más propiedades de alquiler. Es decir, si el alquiler es suficiente, no es necesario que sea una propiedad nueva; una propiedad antigua también está bien, y creo que la venta de propiedades antiguas debería valorarse más.
Además de la evaluación de cada terreno individual, para las empresas o personas que llevan a cabo negocios, no solo se debe evaluar cada terreno individual, sino también la evaluación general de todo el negocio. Esto también es un problema, ya que la evaluación de bienes raíces es bastante difícil, o mejor dicho, se evalúa solo por la evaluación de bienes raíces, y eso es un problema. Por lo tanto, creo que deberíamos considerar más cómo se ve el balance y el estado de resultados de toda la empresa cuando se tienen, por ejemplo, 10 propiedades y se operan share houses o alquileres vacacionales, o incluso alquileres, con esas 10 propiedades.
Noi: Gracias. Para evaluar una propiedad unifamiliar antigua, no basta con mirar solo el edificio. También hay que considerar qué tipo de negocio se está llevando a cabo o podría llevarse a cabo allí. Y como se mencionó antes, el flujo de dinero puede cambiar dependiendo de quién alquila, lo que plantea un problema difícil. Así que, al evaluar, hay que considerar varios aspectos, como el negocio, la comunidad local, quién lo gestiona, etc. Me di cuenta de que es un problema muy difícil porque no se puede decir de forma general cómo evaluarlo.
Ueda: Primero, me gustaría organizar cómo se han evaluado las cosas en el mundo hasta ahora. Noi, ¿cómo se evalúan los bienes raíces, o para ser más precisos, cómo se obtienen préstamos para bienes raíces, que es algo común en el mundo? En tu vida diaria, ¿dónde has oído hablar de instituciones financieras prestando o no prestando dinero para viviendas o bienes raíces, o de cómo se determinan los montos? ¿Qué imagen tienes?
Noi: Cuando mis padres construyeron nuestra casa, recuerdo que pidieron un préstamo. Definitivamente, si no hay garantía de que se pueda devolver, es difícil que lo aprueben. También tengo la impresión de que se examinaba estrictamente cómo se iba a utilizar y si se cumplían las condiciones para construir la propiedad.
Ueda: Por cierto, ¿cuántos años tenías, Noi?
Noi: Cuando entré a la escuela secundaria.
Ueda: ¿Tu familia era de 3 o 4 personas?
Noi: Éramos 3.
Ueda: 3 personas. Esa es una escena muy común en el mundo, una familia de 3 personas que contrata un préstamo hipotecario, y se habla de cuántos años se pagará el préstamo, y si el padre podrá pagarlo solo con su edad.
Noi: Así es. No sé si mi padre lo dice en broma o en serio, pero siempre me dice que es un préstamo de dos generaciones, así que tengo que ganar dinero.
Ueda: Exacto. Estoy seguro de que nadie lo encuentra extraño, pero creo que este es el mundo normal. De hecho, ¿qué creen que creen las instituciones financieras cuando prestan dinero?
Noi: Lo más importante es si se puede devolver, ¿verdad?
Ueda: Así es. Detrás de la capacidad de pago, aunque esto varía según el caso, está la suposición de dónde trabaja el padre y si seguirá trabajando de forma permanente. Aquí es donde radica el problema.
Ciertamente, en el Japón de antaño, esas familias eran comunes, y se concedían préstamos a largo plazo a esas familias para construir casas nuevas. Es cierto que ahora las cosas son completamente diferentes, pero ¿es posible que las instituciones financieras sigan igual? De hecho, a menudo es así.
En otras palabras, no están prestando dinero basándose en la confianza en el terreno o el edificio, sino en la confianza en el padre que trabaja. Y la suposición es que no se mudarán. Como es obvio, la idea es usarlo a largo plazo sin mudarse, y como es obvio, probablemente se trate de una construcción nueva, lo que también está relacionado. El hecho de que sea una construcción nueva significa que el mundo, al construir propiedades nuevas de esa manera, evalúa el terreno como un terreno para construir propiedades nuevas.
Cuando hay un edificio de 40 años y un terreno, ¿cómo se evalúa? Bueno, ¿es una venta? Entonces, si se va a dejar el terreno vacío para construir una propiedad nueva, el edificio existente tiene un valor cero. Sí, es un terreno. El valor de este terreno es X. Hay demasiados casos en los que se construye una propiedad nueva de esta manera, y se evalúa el terreno.
Lo siguiente que entra en juego son las propiedades que no se pueden reconstruir. Hay terrenos donde se puede volver a construir un edificio, y terrenos donde, una vez demolido el edificio, no se puede volver a construir nada. Esto se aplica a terrenos que no están conectados a una carretera. Si se construye de nuevo, por ejemplo, en caso de incendio, sería un problema, por lo que la política es fusionarlo con un terreno que sí esté conectado a una carretera y luego construir de nuevo. Los terrenos que no están muy conectados a una carretera a menudo se convierten en propiedades que no se pueden reconstruir.
Hasta ahora, ¿cómo se evaluaban? Como todo el mundo estaba inmerso en la cultura de las construcciones nuevas, no se evaluaban esos edificios.
Hasta ahora, existía un modelo de japonés que se ajustaba a esto, y un esquema de financiación basado en esa premisa. Otra cosa que quiero mencionar es que no se conceden préstamos basándose en el terreno o el edificio, sino en la persona, por lo que si no se puede pagar, esa persona tiene que pagar.
De hecho, en Estados Unidos, al comprar una propiedad, es común que se preste dinero con la propiedad como garantía, y muchos préstamos no están vinculados a la persona que los pide. Por ejemplo, si Noi compra un terreno por 20 millones de yenes. Va a una institución financiera. "Sí, actualmente se vende por 20 millones... pero el precio del terreno inmobiliario sube y baja, y como somos un banco, no podemos asumir ese riesgo, así que le prestaremos 15 millones. Por favor, use este edificio como garantía para el préstamo de 15 millones". Y Noi pone 5 millones, y junto con los 15 millones prestados, compra la propiedad por 20 millones.
Por ejemplo, después de 5 años, si ha pagado 2 o 3 millones y Noi intenta vender el edificio, si ha pagado 3 millones del préstamo restante, serían 12 millones. Si lo vende por más de 12 millones, devuelve 12 millones, y si lo vende por menos de 12 millones, Noi no tiene que asumir la responsabilidad.
En Estados Unidos, incluso si la persona trabaja en una excelente empresa, como el préstamo no está vinculado a la persona, aunque digan "trabajo en una empresa de primera clase", la respuesta es "no, no está bien comprar un terreno tan inútil por 20 millones". Se presta dinero, pero como es un terreno inútil, solo se pueden prestar 5 millones.
En el caso de Estados Unidos, la cantidad que se puede pedir prestada se determina por el estado del terreno o del edificio. Por lo tanto, las instituciones financieras se esfuerzan por evaluar el terreno o el edificio. ¿Cuánto valdría si se revendiera? Como es obvio, es más eficiente en general seguir utilizando las casas que aún son utilizables, pasándolas a la siguiente generación, en lugar de demolerlas y construir nuevas, y luego demolerlas y construir nuevas.
Noi: Gracias. Teniendo en cuenta la discusión anterior, ¿cómo es la situación social actual para la creación de modelos futuros?
Ueda: Bueno, esto es tan obvio que no necesito decirlo, pero si lo piensas, los estilos de vida han cambiado, ¿verdad? Profundizaré en esto más adelante, pero un punto es que los estilos de vida han cambiado. Y la demografía también ha cambiado bastante, ese es un punto.
En segundo lugar, y esto también es bastante importante, el trabajo remoto y el workation se han vuelto populares. Esto significa que el lugar de trabajo y el lugar de residencia se están volviendo más flexibles.
En tercer lugar, la economía colaborativa se ha extendido por el mundo. Compartamos muchas cosas. Y con lo que hemos compartido, se pueden hacer muchas cosas, ¿verdad? Específicamente, alquileres vacacionales, share houses. Y servicios que combinan esto, como ADDress, y muchos otros. Esa economía colaborativa se está extendiendo.
El cuarto cambio, sin duda, es la tecnología. En la industria de la construcción, por ejemplo, lo que antes solo duraba 20 años, ahora dura 50 o 100 años. Y la tecnología relacionada con las finanzas, y muchas otras tecnologías están avanzando, y eso está cambiando el mundo.
Estos cambios, como es obvio, son la situación social actual, donde los estilos de vida de los japoneses creados hace 50 años, y los estilos de financiación adaptados a ellos, han cambiado mucho en estos 50 años, como acabo de mencionar.
Ueda: Aquí, me gustaría hablar de otra cosa, basándome en lo anterior. La relación entre que las instituciones financieras no reconozcan el valor y, por lo tanto, no presten dinero con garantía, y que no se le asigne valor al venderlo, es bastante complicada. Mucha gente piensa que las instituciones financieras no establecen garantías porque no se le asigna valor, pero en realidad, a menudo ocurre lo contrario: el precio de mercado es bajo porque las instituciones financieras no reconocen el valor de la garantía y no prestan dinero.
Por ejemplo, si el terreno que posee Noi, según el pensamiento social anterior, solo valía 1 millón de yenes. Sin embargo, considerando el contexto actual, en realidad tiene un valor de 10 millones de yenes. Si yo fuera a comprar ese terreno, por ejemplo. "Noi, ¿me venderías ese terreno?" Cuando Noi dice "Claro", yo diría: "Entonces, consultaré con una institución financiera, y después de ver la suma de mi dinero disponible y la cantidad que puedo pedir prestada, le haré una oferta". Cuando lo llevo a la institución financiera, me dicen: "¿Ese terreno? Solo podemos prestarle 1 millón al comprarlo". O, "¿Ese terreno? Considerando los tiempos actuales, ¿no vale unos 10 millones de yenes? Le prestaremos lo que necesite. Podemos prestarle hasta 10 millones". Cuando la institución financiera dice eso, la cantidad que yo le ofrezco a Noi cambia, ¿verdad?
Aunque la evaluación debería ser más alta, como no tengo mucho dinero en efectivo, la realidad es que lo compro diciendo "es difícil". Esto es lo mismo con las renovaciones. A menudo se piensa que si se renueva un edificio antiguo, se podría usar más, pero si vas al banco y dices "quiero renovar una propiedad de 1 millón de yenes, así que préstame dinero, y pondré la propiedad como garantía", no te harán caso.
Lo que significa que hay muchas casas vacías en el mundo que están en un estado de estancamiento, es que no se les ha asignado un valor. Es comprensible que no se les pueda asignar un valor incluso con los nuevos estilos de vida. Es un callejón sin salida, así que no se les puede asignar un valor, y es inevitable, pero creo que es una lástima que no se les asigne un valor cuando, en realidad, se les podría asignar uno considerando los estilos de vida actuales.
La razón por la que esto sucede, como mencioné antes, está relacionada con el hecho de que se presta dinero basándose en los atributos de la persona. La falta de evaluación de la propiedad, la falta de préstamos no vinculados a la persona (préstamos sin recurso), y el hecho de que las propiedades de segunda mano no se muevan o no se renueven, son problemas que están conectados en la raíz.
Finalmente, lo que quiero decirles a todos es que, de alguna manera, en el mundo, la construcción de propiedades nuevas, los préstamos a 30 años y las personas con altos atributos que trabajan en empresas de primera clase, a quienes se les presta a bajas tasas de interés, es un campo "limpio" en la industria inmobiliaria. Por otro lado, los inversores inmobiliarios que compran barato y venden caro, o compran barato y renuevan para que sea utilizable, o que presentan varios proyectos para propiedades que las instituciones financieras no pueden manejar, y utilizan varios esquemas para obtener dinero de las instituciones financieras y ganar dinero con apalancamiento, dan la impresión de que "esto no es un campo muy limpio". Pero quiero decirles que eso es realmente incorrecto.
Para dar otro ejemplo, creo que mucha gente piensa lo mismo de la industria automotriz. Comprar un coche nuevo parece una industria "limpia". Pero la industria de los coches usados parece tener un olor a algo complicado, ¿verdad? Pero, ¿sería bueno para el mundo si todo el mundo desechara sus coches usados y comprara coches nuevos? No, no lo sería. Es mejor seguir usando los coches usados tanto como sea posible.
En resumen, el problema está en todas partes. Es muy importante hacerlo más limpio y transparente, y utilizarlo de la manera más efectiva posible. De hecho, es más importante para el mundo cómo desarrollar la industria de segunda mano que la de nueva construcción. Espero que todos sientan la importancia de estos puntos para el impacto social futuro.
Noi: Sr. Ueda, muchas gracias por su charla. Esta vez, hablamos sobre la evaluación de la inversión en viviendas unifamiliares antiguas en la era moderna, basándonos en los modelos de evaluación pasados y la situación social actual. La próxima vez, nos gustaría subir un video que profundice en los estilos de vida, la demografía, el workation, el trabajo remoto, la economía colaborativa, etc., que el Sr. Ueda mencionó anteriormente. Por favor, no se pierdan el próximo episodio. Muchas gracias.
Ueda: Gracias.
Publicado originalmente en: Akiya Lab (2024 - ahora integrado en este sitio)
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