Artículos publicados en Akiya Lab | Roopt (Makigumi)
Makigumi, que opera Roopt, investiga constantemente casos y otros datos sobre la revitalización de casas vacías y los publica como columnas.
En este video, el primero de la serie, se explica cómo se han evaluado las propiedades de casas unifamiliares antiguas hasta ahora y qué perspectivas se necesitarán en el futuro.
Noi: Hola a todos, soy Noi, y ayudo con los proyectos de Gaiax y Makigumi. En este video, entrevistaremos al Sr. Ueda, presidente ejecutivo de Gaiax, sobre la evaluación de casas unifamiliares antiguas en el momento de la inversión en la era moderna. Actualmente, las casas vacías y las propiedades antiguas no son valoradas por las instituciones financieras, pero se espera que el número de casas vacías y propiedades antiguas aumente en el futuro. ¿Qué medidas se pueden tomar para que estas propiedades sean valoradas por las instituciones financieras? Esta vez, el Sr. Ueda, representante de Gaiax, que invierte en propiedades que no se pueden reconstruir, hablará sobre los modelos de evaluación, teniendo en cuenta la situación social actual. Sr. Ueda, por favor.
Ueda: Encantado de conocerte. La propia empresa Gaiax también realiza algunas inversiones inmobiliarias, y como acaba de decir Noi, invertimos en empresas que invierten en propiedades antiguas, y también he estado observando varias inversiones inmobiliarias a nivel personal, así que me gustaría compartir mis opiniones como inversor basándome en esas experiencias. Espero que las instituciones financieras consideren esto.
Noi: Entonces, por favor, hablemos del alcance de esta vez.
Ueda: Básicamente, no tratamos con edificios comerciales ni nada por el estilo. La mayoría de las propiedades tienen un precio máximo de unos 20 o 30 millones de yenes, y en algunos casos, son activos negativos, no en el sentido de activos que pierden valor, sino que se pide que se deshagan de ellos pagando 5 millones o 10 millones de yenes. La mayoría de las propiedades en este rango de precios son de 5 millones o 10 millones de yenes, son antiguas, unifamiliares, de madera, y se encuentran principalmente en zonas rurales en lugar de Tokio. Un punto importante es que a menudo se trata de propiedades con condiciones desfavorables, como las que no se pueden reconstruir. Me gustaría centrarme en este tipo de casos.
Noi: En cuanto al esquema de la situación ideal, ¿cómo cree el Sr. Ueda que deberíamos pensar? Por favor, continúe.
Ueda: Me gustaría hablar de esto en varios videos, pero primero quiero dar una visión general. Hasta ahora, los bienes raíces se han visto como bienes raíces, pensando en cuánto vale esta propiedad, o cuánto dinero se puede prestar basándose en su valor. Sin embargo, Makigumi, Gaiax y otras empresas en las que invierte Gaiax no ven los bienes raíces simplemente como bienes raíces, sino como la base para llevar a cabo un negocio. Específicamente, operamos share houses y alquileres vacacionales.
Cuando evaluamos bienes raíces, ¿cómo lo hacemos? Observamos el valor básico, que es similar a lo que se hacía antes, y también cuánto valor puede generar si se utiliza como negocio. Evaluamos de forma integral, considerando ambos aspectos. En concreto, adoptamos el valor más alto.
Cuando observamos los precios de mercado, si los precios de mercado son más altos, no es algo en lo que tengamos que intervenir, así que no es el tema de nuestra conversación de hoy. Sin embargo, cuando lo vemos como un negocio, si resulta ser un tesoro, adoptamos ese valor.
También me gustaría explicar brevemente el valor básico y la evaluación del valor del negocio. El valor básico es el mismo que el concepto anterior, así que no hay mucho que comentar. Sin embargo, incluso con el valor básico, el pensamiento existente subestima demasiado el alquiler. Para decirlo de otra manera, está demasiado influenciado por la idea de construir una casa nueva, o comprar un terreno para construir una casa nueva. Ahora, deberíamos considerar que se puede usar más para alquiler. Es decir, si el alquiler es bueno, no es necesario que sea una casa nueva, una propiedad antigua también está bien, y creo que la venta de propiedades antiguas debería valorarse más.
Además, aunque la evaluación de cada terreno es importante, para las empresas o personas que realizan negocios, no solo se debe evaluar cada terreno, sino también la evaluación general de todo el negocio. Esto también es un problema, ya que la evaluación de los bienes raíces es bastante difícil, o mejor dicho, solo se evalúa por el valor de los bienes raíces, y eso es un problema. Por lo tanto, creo que deberíamos considerar más cómo se ve el balance y el estado de resultados de toda la empresa cuando se tienen, por ejemplo, 10 propiedades y se operan share houses o alquileres vacacionales, o incluso alquileres, con esas 10 propiedades.
Noi: Gracias. Para evaluar una propiedad antigua, no basta con mirar solo el edificio. También hay que considerar qué tipo de negocio se está llevando a cabo o podría llevarse a cabo allí. Como se mencionó antes, el flujo de dinero puede cambiar dependiendo de quién alquile la propiedad, lo que plantea un problema difícil. Por lo tanto, es un problema muy difícil que no se puede decir de forma general, ya que hay que evaluar desde varios puntos de vista, como el negocio, la comunidad local y quién lo gestiona.
Ueda: Primero, me gustaría organizar cómo se ha evaluado esto en el mundo hasta ahora. Noi, ¿cómo se evalúan los bienes raíces, o para ser más precisos, cómo se otorgan préstamos para bienes raíces, que es algo común en el mundo? En tu vida diaria, ¿dónde has oído hablar de instituciones financieras que prestan o no prestan dinero para viviendas o bienes raíces, y cómo se determina el monto? ¿Qué imagen tienes al respecto?
Noi: Tuve un poco de contacto con eso cuando mis padres construyeron nuestra casa y pidieron un préstamo. Tengo la imagen de que se examinaba estrictamente si había una garantía de que se podría pagar, y si se cumplían las condiciones para construir la propiedad, como cómo se usaría.
Ueda: Por cierto, ¿cuántos años tenías, Noi?
Noi: Cuando entré a la escuela secundaria.
Ueda: ¿Tu familia era de 3 o 4 personas?
Noi: Éramos 3.
Ueda: Tres personas. Esa es una escena muy común en el mundo, una familia de tres personas que contrata una hipoteca, y se discute en cuántos años se pagará la hipoteca, y si solo el padre podrá pagarla.
Noi: Así es. No sé si mi padre lo dice en broma o en serio, pero siempre me dice que es un préstamo de dos generaciones, así que tengo que ganar dinero.
Ueda: Así es. Creo que a nadie le parece extraño, pero este es el mundo normal. De hecho, ¿qué crees que creen las instituciones financieras cuando prestan dinero?
Noi: Lo más importante es si se puede pagar, ¿verdad?
Ueda: Así es. Detrás de la pregunta de si se puede pagar, aunque esto varía según el caso, está la suposición de dónde trabaja tu padre y si seguirá trabajando de forma permanente. Aquí es donde está el problema.
Ciertamente, en el Japón de antaño, ese tipo de familia era común, y se otorgaban préstamos a largo plazo a esas familias para construir casas nuevas. Ciertamente, ahora las cosas son completamente diferentes, pero ¿es posible que las instituciones financieras sigan igual? De hecho, a menudo siguen igual.
Es decir, no prestan dinero confiando en el terreno o el edificio, sino que lo hacen confiando principalmente en el padre que trabaja. Y se asume que no se mudarán. Por supuesto, se asume que se utilizará durante un largo período sin mudarse, y por supuesto, probablemente sea una construcción nueva, y esto está relacionado. El hecho de que sea una construcción nueva significa que el mundo, al construir casas nuevas, valora el terreno como un terreno para construir casas nuevas.
Cuando hay un edificio de 40 años y un terreno, ¿cómo se evalúa? Se dice: "¿Es esto una venta? Entonces, se dejará como terreno baldío para construir una casa nueva, por lo que el edificio de arriba tiene un valor cero. Sí, es un terreno. El valor de este terreno es X". En muchos casos, se construye una casa nueva, por lo que se evalúa el terreno.
Lo siguiente que entra en juego es la propiedad que no se puede reconstruir. Hay terrenos en los que se puede construir un edificio de nuevo, y terrenos en los que, una vez que se derriba el edificio, no se puede volver a construir. Esto se debe a que los terrenos que no están conectados a una carretera, si se construye de nuevo, por ejemplo, en caso de incendio, sería un problema. Por lo tanto, hay una política que dice que es preferible fusionar el terreno con un terreno que esté conectado a una carretera y luego construir un edificio de nuevo. Los terrenos que no están muy conectados a una carretera se convierten en propiedades que no se pueden reconstruir.
Hasta ahora, ¿cómo se evaluaban? Como todo el mundo tenía una cultura de construcción nueva, no se evaluaba el edificio.
Hasta ahora, existía un esquema de financiación basado en la existencia de japoneses con este modelo, que no se basaba en la evaluación del terreno o el edificio, sino en la persona. Si la persona no podía pagar, tenía que pagar. Otro punto que quiero mencionar es que no se prestaba dinero basándose en el terreno o el edificio, sino en la persona, por lo que si la persona no podía pagar, tenía que pagar.
De hecho, en Estados Unidos, al comprar una propiedad, es común que se preste dinero con la propiedad como garantía, y que el préstamo no esté vinculado a la persona que lo solicita. Por ejemplo, si Noi compra un terreno por 20 millones de yenes. Va a una institución financiera. "Sí, actualmente se vende por 20 millones de yenes... pero el precio del terreno puede subir o bajar, y como somos un banco, no podemos asumir ese riesgo, así que le prestaremos 15 millones de yenes. Este edificio servirá como garantía para el préstamo de 15 millones de yenes". Y Noi pone 5 millones de yenes y, junto con los 15 millones de yenes prestados, compra la propiedad por 20 millones de yenes.
Por ejemplo, después de 5 años, si ha pagado entre 2 y 3 millones de yenes y Noi quiere vender el edificio, el saldo restante del préstamo sería de 12 millones de yenes si ha pagado 3 millones. Si lo vende por más de 12 millones de yenes, devuelve 12 millones, y si lo vende por menos de 12 millones de yenes, Noi no tiene que asumir la responsabilidad.
En Estados Unidos, incluso si la persona trabaja en una excelente empresa, el préstamo no está vinculado a la persona, por lo que incluso si dice "trabajo en una empresa de primera clase", le dirán: "No, comprar un terreno tan inútil por 20 millones de yenes es un error". Le prestaremos dinero, pero como es un terreno inútil, solo podemos prestarle 5 millones de yenes.
En el caso de Estados Unidos, la cantidad que se puede pedir prestada se determina por el estado del terreno o del edificio. Por lo tanto, las instituciones financieras se esfuerzan por evaluar el terreno y el edificio. ¿Cuánto valdría si se revendiera? Por supuesto, es más eficiente en general utilizar los edificios que aún se pueden usar y pasarlos a la siguiente generación, en lugar de demoler casas que aún se pueden usar y construir nuevas, y luego demolerlas y construir nuevas.
Noi: Gracias. Teniendo en cuenta la historia pasada, ¿cómo es la situación social actual para la creación de modelos futuros?
Ueda: Así es. Esto es tan obvio que no necesito decirlo, pero si lo piensas, los estilos de vida están cambiando, ¿verdad? Hablaré de esto en detalle más adelante, pero un punto es que los estilos de vida están cambiando. Y la demografía también está cambiando bastante, ese es un punto.
En segundo lugar, y esto también es bastante importante, el trabajo a distancia y el teletrabajo se han vuelto populares. Esto significa que el lugar de trabajo y el lugar de residencia se están liberando.
En tercer lugar, la economía colaborativa se ha extendido por todo el mundo. Compartamos varias cosas. Y con lo que hemos compartido, se pueden hacer muchas cosas. Específicamente, alquileres vacacionales y share houses. Y servicios que combinan esto, como ADDress, y muchos otros, esa economía colaborativa se está extendiendo.
El cuarto cambio es, sin duda, la tecnología. En la industria de la construcción, lo que antes solo duraba 20 años, ahora dura 50 o 100 años. Y la tecnología financiera, y varias otras tecnologías están creciendo, por lo que el mundo está cambiando debido a esto.
Estos cambios, por supuesto, son obvios, pero el estilo de financiación que se creó hace 50 años para el estilo de vida japonés, ha cambiado en estos 50 años, como he mencionado. Esa es la situación social actual.
Ueda: Aquí, me gustaría hablar de otra cosa, basándome en lo anterior. La relación entre el hecho de que las instituciones financieras no reconozcan el valor y, por lo tanto, no presten dinero con garantía, y el hecho de que no haya valor al vender realmente la propiedad, es bastante complicada. Mucha gente piensa que las instituciones financieras no establecen garantías porque no hay valor, pero en realidad, a menudo ocurre lo contrario: el valor de mercado es bajo porque las instituciones financieras no reconocen el valor de la garantía y no prestan dinero.
Por ejemplo, si el terreno que posee Noi, según el pensamiento social anterior, solo valía 1 millón de yenes. Sin embargo, considerando el contexto actual, en realidad tiene un valor de 10 millones de yenes. Si yo, por ejemplo, fuera a comprar ese terreno. "Noi, por favor, véndeme ese terreno". Cuando Noi dice "Está bien", yo digo: "Entonces, consultaré con una institución financiera y, después de ver la suma de mi dinero disponible y la cantidad que puedo pedir prestada, le haré una oferta". Cuando se lo presento a la institución financiera, me dicen: "¿Ese terreno? Solo podemos prestarle 1 millón de yenes al comprarlo". O, si la institución financiera dice: "¿Ese terreno? Considerando los tiempos actuales, tiene un valor de unos 10 millones de yenes, podemos prestarle lo que sea. Podemos prestarle hasta 10 millones de yenes". En ese momento, la cantidad que yo le ofrezco a Noi cambia, ¿verdad?
Aunque debería valorarse más, no tengo mucho dinero en efectivo, así que digo "es difícil" y lo compro, lo cual es realista. Esto es lo mismo con la renovación. A menudo se piensa que si se renueva un edificio antiguo, se podría usar más, pero si vas al banco y les pides un préstamo para renovar una propiedad de 1 millón de yenes, diciendo que la pondrás como garantía, no te harán caso.
Ahora, ¿qué significa que haya tantas casas vacías en el mundo que no se pueden mover ni para un lado ni para el otro? Significa que no se les ha dado valor. Incluso con los nuevos estilos de vida actuales, es comprensible que no se les pueda dar valor. Es inútil, así que no se les puede dar valor, y es una pena, pero creo que es una lástima que no se les dé valor cuando, en realidad, se les podría dar valor considerando los estilos de vida actuales.
La razón por la que esto sucede, como mencioné antes, está relacionada con el hecho de que los préstamos se otorgan en función de los atributos de la persona. El problema de que los préstamos no estén vinculados a la evaluación de la propiedad, lo que se llama préstamos sin recurso, y el hecho de que las propiedades de segunda mano no se muevan o no se renueven, están conectados en la raíz.
Finalmente, me gustaría hablarles de algo. Existe la impresión de que la construcción de propiedades nuevas, los préstamos a 30 años y las personas con altos ingresos que trabajan en empresas de primera clase, a quienes se les otorgan préstamos a bajo interés, son un sector "limpio" en la industria inmobiliaria. Por otro lado, los inversores inmobiliarios que compran barato y venden caro, o compran barato y renuevan para hacer que las propiedades sean utilizables, y que presentan diversas propuestas para propiedades que las instituciones financieras no pueden manejar fácilmente, utilizando diversos esquemas para obtener dinero de las instituciones financieras y ganar dinero con apalancamiento, dan la impresión de que "esto no es un sector muy limpio". Pero quiero decirles que eso es realmente incorrecto.
Para dar otro ejemplo, creo que mucha gente piensa lo mismo de la industria automotriz. Comprar un coche nuevo parece una industria "limpia". La industria de los coches usados parece tener un olor a algo complicado, pero ¿sería bueno para el mundo si todo el mundo desechara sus coches usados y comprara coches nuevos? No, no lo sería. Es mejor usar los coches usados el mayor tiempo posible.
En resumen, los problemas están en todas partes. Es muy importante hacer que las cosas sean más limpias y transparentes, y utilizarlas de la manera más efectiva posible. De hecho, es más importante para el mundo cómo desarrollar la industria de segunda mano que la de nueva construcción. En el futuro, me gustaría que todos sintieran este punto para el impacto social.
Noi: Sr. Ueda, gracias por su charla. Esta vez, hablamos sobre la evaluación de casas unifamiliares antiguas en el momento de la inversión en la era moderna, basándonos en modelos de evaluación pasados y la situación social actual. La próxima vez, nos gustaría subir videos que profundicen en los estilos de vida y la demografía, el workation y el teletrabajo, la economía colaborativa, etc., que el Sr. Ueda mencionó anteriormente. Por favor, véanlos la próxima vez. Gracias.
Ueda: Gracias.
Fuente: Akiya Lab
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