Artículos publicados en Akiya Lab | Roopt (Makigumi)
Makigumi, que opera Roopt, investiga y publica continuamente casos y otros datos sobre la revitalización de casas vacías como columnas.
En este primer video de la serie, explicaremos cómo se han evaluado las propiedades unifamiliares antiguas hasta ahora y qué perspectivas serán necesarias en el futuro.
Noi: Hola a todos, soy Noi, y ayudo con los proyectos de Gaiax y Makigumi. En este video, le preguntaremos al Sr. Ueda, CEO de Gaiax, sobre la evaluación de la inversión en viviendas unifamiliares antiguas en la era moderna. Actualmente, las casas vacías y las propiedades antiguas no son valoradas por las instituciones financieras, pero se espera que el número de casas vacías y propiedades antiguas aumente en el futuro. ¿Qué medidas se pueden tomar para que estas propiedades sean valoradas por las instituciones financieras? Esta vez, el Sr. Ueda, CEO de Gaiax, que invierte en propiedades que no se pueden reconstruir, hablará sobre los modelos de evaluación, teniendo en cuenta la situación social actual. Sr. Ueda, por favor.
Ueda: Gracias. La propia empresa Gaiax también realiza algunas inversiones inmobiliarias, y como acaba de decir Noi, invertimos en empresas que invierten en propiedades antiguas, y yo personalmente también he visto varias inversiones inmobiliarias, así que me gustaría compartir mis opiniones como inversor basándome en esas experiencias. Me gustaría que las instituciones financieras consideraran estas cosas.
Noi: Entonces, por favor, comience con el alcance de esta vez.
Ueda: Básicamente, no tratamos con edificios comerciales ni nada por el estilo. La mayoría de las propiedades tienen un valor máximo de unos 20 o 30 millones de yenes, y en algunos casos, incluso pueden ser "activos negativos", donde se pide que se encarguen de la eliminación por 5 o 10 millones de yenes. La mayoría de las propiedades están en el rango de 5 a 10 millones de yenes, son antiguas, unifamiliares, de construcción de madera, y se encuentran principalmente en zonas rurales en lugar de Tokio. Un punto importante es que a menudo se trata de propiedades con condiciones desfavorables, como la imposibilidad de reconstrucción. Me gustaría centrarme en este tipo de casos.
Noi: En cuanto al esquema del estado ideal, ¿cómo cree el Sr. Ueda que deberíamos pensar? Por favor, continúe con la siguiente parte.
Ueda: Me gustaría hablar sobre esto en varios videos, pero primero quiero dar una visión general. Hasta ahora, los bienes raíces se han visto puramente como bienes raíces, pensando en cuánto vale esta propiedad, o cuánto dinero se puede prestar basándose en su valor. Sin embargo, Makigumi, Gaiax y otras empresas en las que invierte Gaiax no ven los bienes raíces simplemente como bienes raíces, sino como una base para llevar a cabo negocios. Específicamente, operamos share houses y alquileres vacacionales.
Cuando evaluamos bienes raíces, ¿cómo lo hacemos? Miramos el valor básico, que es bastante similar a lo que se hacía antes, y también cuánto valor puede generar si se utiliza para un negocio. Evaluamos ambos aspectos de manera integral. Específicamente, adoptamos el valor más alto.
Cuando observamos el valor de mercado, si el valor de mercado es más alto, no es algo en lo que debamos involucrarnos, por lo que no es el tema de nuestra discusión de hoy. Sin embargo, cuando lo vemos como un negocio, si resulta ser un tesoro, entonces adoptamos ese valor.
También me gustaría explicar brevemente los dos tipos de valoración: el valor básico de uso diario y la valoración del valor del negocio. El valor básico es el mismo que el enfoque anterior, por lo que no hay mucho que comentar. Sin embargo, incluso con el valor básico, el pensamiento existente subestima demasiado el alquiler. Para decirlo de otra manera, está demasiado influenciado por la idea de construir propiedades nuevas, o comprar terrenos para construir propiedades nuevas. Ahora, deberíamos considerar que se pueden usar más propiedades de alquiler. Es decir, si el alquiler es suficiente, no es necesario que sea una propiedad nueva; una propiedad antigua también está bien, y la compraventa de propiedades antiguas debería valorarse más.
Además, no solo la evaluación de cada terreno, sino también la evaluación general del negocio para las empresas o personas que lo llevan a cabo. Esto también es un problema, ya que la evaluación de bienes raíces es bastante difícil, o mejor dicho, solo se evalúa el valor de los bienes raíces, y eso es un problema. Por lo tanto, creo que deberíamos considerar más cómo se ven el balance y la cuenta de resultados de toda la empresa cuando se tienen, por ejemplo, 10 propiedades y se operan share houses o alquileres vacacionales, o incluso alquileres, con esas 10 propiedades.
Noi: Gracias. Para evaluar una propiedad unifamiliar antigua, no basta con mirar solo el edificio. También hay que considerar qué tipo de negocio se está llevando a cabo o podría llevarse a cabo allí, o como se mencionó antes, el flujo de dinero puede cambiar dependiendo de quién lo alquile, lo que plantea un problema difícil. Así que, al evaluar, hay que considerar varios aspectos como el negocio, la comunidad local y quién lo gestiona. Me di cuenta de que es un problema muy difícil porque no se puede decir de forma generalizada.
Ueda: Primero, me gustaría organizar cómo se han evaluado las cosas en el mundo hasta ahora. Noi, ¿cómo se evalúan los bienes raíces, o para ser más precisos, cómo se obtienen préstamos para bienes raíces? Creo que es algo común en el mundo. En tu vida diaria, ¿dónde has oído hablar de instituciones financieras prestando o no prestando dinero para viviendas o bienes raíces, o cómo se determinan las cantidades? ¿Qué imagen tienes?
: Sí, me enteré un poco cuando mis padres construyeron nuestra casa y pidieron un préstamo. Tengo la impresión de que eran muy estrictos en cuanto a si se podía devolver el dinero, si se cumplían las condiciones para construir la propiedad y cómo se iba a utilizar.Noi
Ueda: ¿Cuántos años tenías, por cierto, Noi?
Noi: Cuando entré a la escuela secundaria.
Ueda: ¿Tu familia era de 3 o 4 personas?
Noi: Éramos 3.
Ueda: Tres personas. Esa es una escena muy común en el mundo: una familia de tres personas solicita un préstamo hipotecario, y se discute cuántos años durará el pago del préstamo, y si solo el padre podrá pagarlo.
Noi: Así es. Mi padre siempre me dice, no sé si en broma o en serio, que es un préstamo de dos generaciones, así que tengo que ganar dinero.
Ueda: Así es. Creo que a nadie le parecerá extraño, pero así es el mundo. De hecho, ¿en qué creen las instituciones financieras para prestar dinero?
Noi: Lo más importante es si se puede devolver el dinero, ¿verdad?
Ueda: Así es. Detrás de la pregunta de si se puede devolver el dinero, aunque esto varía según el caso, está la suposición de dónde trabaja el padre y si continuará trabajando indefinidamente. Aquí es donde radica el problema.
Ciertamente, en el Japón de antaño, ese tipo de familia era común, y se otorgaban préstamos a largo plazo a esas familias para construir casas nuevas. Es cierto que ahora las cosas son muy diferentes, pero ¿es posible que las instituciones financieras sigan igual? De hecho, a menudo es así.
En otras palabras, no prestan dinero basándose en la confianza en el terreno o el edificio, sino en la confianza en el padre que trabaja. Y la premisa es que no se mudarán. Por supuesto, se espera que lo usen durante un largo período sin mudarse, y por supuesto, probablemente sea una construcción nueva, y esto está relacionado. El hecho de que sea una construcción nueva significa que el mundo, al construir propiedades nuevas de esa manera, evalúa el terreno como un terreno para construir propiedades nuevas.
Cuando hay un edificio de 40 años y un terreno, ¿cómo se evalúa? Se dice: "¿Es esto una venta? Entonces, si lo convertimos en un terreno baldío para construir una propiedad nueva, el edificio de arriba tiene un valor cero. Sí, es un terreno. El valor de este terreno es X". Hay demasiados casos en los que se construye una propiedad nueva y se evalúa el terreno.
Lo siguiente que entra en juego son las propiedades que no se pueden reconstruir. Hay terrenos en los que se puede construir un edificio de nuevo, y terrenos en los que, una vez que se derriba el edificio, no se puede volver a construir. Esto se debe a que los terrenos que no están conectados a una carretera, por ejemplo, si se produce un incendio en el futuro, sería un problema. Por lo tanto, existe una política que dice que, si es posible, se debe fusionar con un terreno que esté conectado a una carretera y luego construir un edificio de nuevo. Los terrenos que no están muy conectados a una carretera pueden convertirse en propiedades que no se pueden reconstruir.
Hasta ahora, ¿cómo se evaluaban? Como todos estaban en la cultura de las construcciones nuevas, no se evaluaba el edificio en sí.
Hasta ahora, existía un esquema de financiación basado en la premisa de que los japoneses eran así, con un modelo de este tipo. Otra cosa que quiero mencionar es que no se otorgan préstamos basándose en el terreno o el edificio, sino en la persona, por lo que si no se puede pagar, la persona es quien debe pagar.
De hecho, en Estados Unidos, cuando se compra una propiedad, es común que se preste dinero con la propiedad como garantía, y los préstamos no están vinculados a la persona que los pide. Por ejemplo, Noi compra un terreno por 20 millones de yenes. Va a una institución financiera. Le dicen: "Bueno, ahora mismo se vende por 20 millones, pero el precio del terreno puede subir o bajar, y como somos un banco, no podemos asumir ese riesgo, así que le prestaremos 15 millones. Este edificio servirá de garantía para el préstamo de 15 millones". Noi aporta 5 millones y, junto con los 15 millones prestados, compra el terreno por 20 millones.
Por ejemplo, después de 5 años, si ha pagado 2 o 3 millones y Noi intenta vender el edificio, si ha pagado 3 millones del préstamo restante, serían 12 millones. Si lo vende por más de 12 millones, devuelve 12 millones, y si lo vende por menos de 12 millones, Noi no tiene que asumir la responsabilidad.
En Estados Unidos, incluso si la persona trabaja en una empresa de primera categoría, el préstamo no está vinculado a la persona, por lo que, aunque digan "trabajo en una empresa de primera categoría", les dirán: "No, comprar un terreno tan inútil por 20 millones es un error". Le prestaremos dinero, pero como es un terreno inútil, solo podemos prestarle 5 millones.
En el caso de Estados Unidos, la cantidad que se puede pedir prestada se determina por el estado del terreno o del edificio. Por lo tanto, las instituciones financieras se esfuerzan por evaluar el terreno o el edificio. ¿Cuánto valdría si se revendiera? Por supuesto, es más eficiente en general seguir utilizando las casas que aún se pueden usar y pasarlas a la siguiente generación, en lugar de demoler las casas que aún se pueden usar y construir nuevas, y luego demolerlas y construir nuevas.
Noi: Gracias. Teniendo en cuenta la historia pasada, ¿cómo es la situación social actual para la creación de modelos futuros?
Ueda: Así es. Esto es tan obvio que no es algo de lo que deba hablar, pero si lo pensamos bien, los estilos de vida están cambiando, ¿verdad? Hablaré de esto en detalle más adelante, pero un punto es que los estilos de vida están cambiando. Y la demografía también está cambiando bastante, ese es otro punto.
El segundo punto, que también es bastante importante, es que el trabajo a distancia y el teletrabajo se están extendiendo. Esto significa que el lugar de trabajo y el lugar de residencia se están liberando.
En tercer lugar, la economía colaborativa se ha extendido por el mundo. Compartamos varias cosas. Y con las cosas que hemos compartido, se pueden hacer muchas cosas, ¿verdad? Específicamente, alquileres vacacionales y share houses. Y servicios que combinan esto, como ADDress, y muchos otros. Esa economía colaborativa se está extendiendo.
El cuarto cambio es, sin duda, la tecnología. En la industria de la construcción, por ejemplo, lo que antes solo duraba 20 años, ahora dura 50 o 100 años. Y la tecnología financiera, y varias otras tecnologías, están avanzando, y eso está cambiando el mundo.
Estos cambios, por supuesto, son obvios. El estilo de financiación adaptado al estilo de vida japonés creado hace 50 años, ha cambiado en estos 50 años con las cosas que acabo de mencionar. Esa es la situación social actual.
Ueda: Aquí, me gustaría hablar de otra cosa basándome en lo anterior. La relación entre el hecho de que las instituciones financieras no reconozcan el valor y, por lo tanto, no presten dinero con garantía, y el hecho de que no se le asigne valor al venderlo, es bastante compleja. Mucha gente piensa que las instituciones financieras no establecen garantías porque no se le asigna valor, pero en realidad, a menudo ocurre lo contrario: el valor de mercado es bajo porque las instituciones financieras no reconocen el valor de la garantía y, por lo tanto, no prestan dinero.
Por ejemplo, si el terreno que posee Noi, según la forma de pensar de la sociedad hasta ahora, solo valía 1 millón de yenes. Sin embargo, considerando el contexto actual, en realidad tiene un valor de 10 millones de yenes. Si yo fuera a comprar ese terreno, le diría a Noi: "Noi, por favor, véndame ese terreno". Cuando Noi dijera: "Está bien", yo le diría: "Entonces, consultaré con una institución financiera y, después de ver la suma de mi dinero disponible y la cantidad que puedo pedir prestada, le haré una oferta". Cuando se lo presentara a la institución financiera, si me dijeran: "¿Ese terreno? Solo podemos prestarle 1 millón al comprarlo", o si dijeran: "¿Ese terreno? Considerando los tiempos actuales, ¿no vale unos 10 millones? Le prestaremos lo que sea. Podemos prestarle hasta 10 millones". En ese momento, la cantidad que yo le ofrecería a Noi cambiaría, ¿verdad?
Aunque la evaluación podría ser mayor, no tengo mucho dinero en efectivo, así que digo "es difícil" y lo compro, lo cual es la realidad. Lo mismo ocurre con las renovaciones. A menudo pensamos que si renovamos un edificio antiguo, se podría usar más, pero si vamos al banco y decimos "quiero renovar una propiedad de 1 millón de yenes, por favor, préstenme dinero, pondré la propiedad como garantía", no nos harán caso.
El hecho de que haya tantas casas vacías en el mundo que no se pueden usar se debe a que no se les ha asignado un valor. Es comprensible que no se les pueda asignar un valor incluso con los nuevos estilos de vida. Es inútil, así que no se les puede asignar un valor, y no se puede evitar, pero creo que es una lástima que no se les asigne un valor cuando, en realidad, se les podría asignar un valor considerando los estilos de vida actuales.
La razón de esto, como mencioné antes, está relacionada con el hecho de que se presta dinero basándose en los atributos de la persona. El problema de que no se evalúen las propiedades, de que no se otorguen préstamos no vinculados a la persona (préstamos sin recurso), y de que las propiedades de segunda mano no se muevan o no se renueven, están conectados en la raíz.
Finalmente, me gustaría decirles a todos que, de alguna manera, en el mundo, la construcción de propiedades nuevas, las personas con altos ingresos que solicitan préstamos a 30 años, las personas con altos ingresos que trabajan en empresas de primera categoría, y los préstamos a bajo interés para ellos, son de alguna manera un sector "limpio" en la industria inmobiliaria. Por otro lado, los inversores inmobiliarios que compran barato y venden caro, o compran barato y renuevan para que se pueda usar de alguna manera, y que presentan varias propuestas para propiedades que las instituciones financieras no pueden manejar fácilmente, y que utilizan varios esquemas para obtener dinero de las instituciones financieras y ganar dinero con apalancamiento, dan la impresión de que "esto no es un sector muy limpio". Pero quiero decir que eso es realmente incorrecto.
Para dar otro ejemplo, creo que mucha gente piensa lo mismo de la industria automotriz. Comprar un coche nuevo parece una industria "limpia". La industria de los coches usados parece tener un olor complicado, pero ¿sería bueno para el mundo si todos desecharan sus coches usados y compraran coches nuevos? No, no lo sería. Es mejor seguir usando los coches usados tanto como sea posible.
En resumen, los problemas están en todas partes. Es muy importante hacerlos más limpios y transparentes, y utilizarlos de la manera más efectiva posible. De hecho, es más importante para el mundo cómo desarrollar la industria de segunda mano que la de nueva construcción. En el futuro, para el impacto social, quiero que todos sientan esos puntos.
Noi: Sr. Ueda, muchas gracias por su charla. Esta vez, hablamos sobre la evaluación de la inversión en viviendas unifamiliares antiguas en la era moderna, basándonos en los modelos de evaluación pasados y la situación social actual. La próxima vez, nos gustaría subir un video que profundice en los estilos de vida y la demografía, el workation y el teletrabajo, la economía colaborativa, y otros temas que el Sr. Ueda mencionó anteriormente. Por favor, véanlo la próxima vez. Muchas gracias.
Ueda: Gracias.
Publicado por primera vez en: Akiya Lab (2024 - ahora integrado en este sitio)
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